虽然时间还没有进入今年第四季度，但本周，青岛市辖区2024年第四批次拟出让住宅用地的名单已经公布。此次供地数量只有4宗，其中包括崂山区张村河南、市北区大港、城阳区前桃林以及老胶南灵海路北地块，占地共计9.46万平方米，建面约18万平方米。与往年相比，今年第四批次的供地数量可谓大幅缩水，一方面源自开发商当前拿地较为谨慎，另一方面减少土地供应量对于目前去库存、稳市场将有一定的推动作用。

　　崂山区地块最优质

　　虽然此次供地的数量只有4宗，但位置却是目前市场中最热门、竞争最激烈的区域。4宗地分别位于市北区大港、崂山区张村河南、城阳区前桃林、西海岸新区老胶南灵海路北，总占地面积141.88亩（9.46万平方米），其中崂山区张村河南地块容积率低至1.5，为本批次最优质的地块。该地块占地面积3万平方米，容积率为1.5，总建筑面积为4.5万平方米。

　　2022年张村河片区改造全面启动以来，迄今共出让6宗住宅用地，容积率2.5—3.42。而此次拟出让的位于枣山东路北地块，成为张村河片区改造至今出让地块容积率最低的，但该宗地距张村河核心配套较远，配套红利减弱，或许会成为该项目开发的一个劣势。

　　目前，张村河片区多个项目聚集。来自卓易数据的相关统计，张村河南岸住宅库存近1700套，按照目前的去化速度，去化周期要30个月。片区更新以来，有海信君玺、华润崂山悦府、青铁和樾府、海信璟悦以及未动工的海信019地块、北岸的崂山湾大宇。而在片区更新以前，还有海信璞悦、鲁信有邻花园、盛世悦府（静山悦园）、融创壹号院等项目已经入市，片区楼盘销售竞争可谓进入“白热化”。另据克而瑞监测，今年前8个月张村河南板块新建商品住宅供应607套，成交557套，市场基本面供大于求，销售压力积累促使部分项目价格调整，目前板块大部分房源价格约为3.9万元/平方米，部分特价房低至3.6万元/平方米。

　　老胶南地块最迷你

　　除了崂山区张村河南，其他3宗地块同样也面临着各种问题。其中，市北区大港地块位于大港纬四路西、华阳路北，占地2.26万平方米，容积率2.5，规划建筑面积5.67万平方米，商住比35∶65。来自克尔瑞的专业分析认为，按照该地块的控规要求，住宅户数不多于300户，以此计算，该地块住宅户均面积不低于123平方米，定位偏向于中高端改善。记者采访了解到，项目所处的台东板块仅有泰山路99号项目处于尾盘在售，周边竞品稀少，但业内人士对该片区投资前景判断并不乐观，在去年三批次土拍中，项目东北1公里处的华阳路三角地挂牌，起始楼面地价11840元/平方米，结果因无人出价流拍。

　　再来看看城阳区前桃林地块，地块位置邻近万科桃花源二期，占地面积约3.68万平方米，55.2亩，容积率1.8，建筑面积约6.62万平方米，该地块曾出现在今年二批次的预告中。该地块位于城阳中心城区，目前片区内竞争十分激烈，今年地块周边有多个新盘入市，在售项目有银丰御玺、天一仁和云玺雅颂、青特海通汇豪兰庭、北岸绿茵城。根据克尔瑞的数据显示，今年前8个月供应401套，成交271套，市场供大于求，另外还有绿茵城二期、上郡赋、碧玺园荣耀等待入市，将进一步增加供应量，加剧竞争压力。

　　而西海岸新区胶南灵海路北地块位于东西冯片区，这里靠近海岸万科城项目。该地块的面积较为“迷你”，占地面积只有5187平方米，容积率为2.4，建筑面积也只有1.24万平方米。目前周边主要在售项目有万科城望云起·四季、公元璟樾公馆，住宅销售价格在10000元/平方米。

　　业界观点

　　土拍数量减少将缓解库存压力

　　随着第四批次供地名单的公布，今年青岛土地市场供应也逐渐进入尾声。四个批次总土地总供应量只有30余宗，即使供应量缩水的2023年还有50多宗地块挂牌，更别提2022年的140多宗的供应量。

　　除了数量减少，今年的土拍也有很多新特点。一方面是郊区供应量为零，胶州、即墨等几乎没有新的土地入市供应；另一方面优质地块依然是最为抢手的“好货”。今年6月份，王家村35号地块就曾拍出39516元/平方米的楼面地价，成为“新地王”。综合地块成交来看，今年土拍市场一方面反映出开发商在拿地时更加谨慎，对企业投资策略趋向保守；一方面是开发商对优质稀缺地块仍不遗余力地积极竞争，以确保在市场中占有“一席之地”。当然，这也反映了目前以改善为主的市场走向，契合当前政策对于“好房子”“改善居住品质”的引到作用。

　　而土地供应的大幅缩水，会对未来楼市产生怎样的影响？来自锦晨房产咨询的观点认为，目前从短期来看，青岛楼市不会马上受到土地供应减少所带来的冲击。原因在于，青岛目前的新房库存还相对充足，根据克而瑞监测，截至7月31日，青岛市新建商品住宅库存面积约1189万平方米，套数约9.3万套，库存面积环比上涨6.9%，同比下降6.3%，去化周期拉长至19.6个月。根据去化速度来看，意味着即便明年新盘入市数量大幅减少，也不会立即造成市场紧张。减少土地供应数量，将缓解市场现有的房源库存压力，有助于稳定房价。以即墨区为例，自2022年起收紧商品住宅用地供应量以来，目前即墨区去化周期仅为13.5个月，成为全市最短的区域之一。

　　就目前的市场走势来看，锦晨房产咨询的专家认为，开发商由于对未来市场的不确定性，为了尽快清库存，“以价换量”的策略在短期内肯定不会改变，特价房、打折促销等会成为房企营销的常态，给购房者带来更多价格上的优惠。对于购房者而言，或许未来一段时间是个不错的入市时机。

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　　本版撰稿 观海新闻/青岛早报记者 刘鹏