房屋买卖对每个人来说都是人生中的一件大事，而房屋买卖涉及的法律问题又相当复杂，稍有不慎，轻则发生纠纷，重则损失惨重。即墨法院近日发布房屋买卖合同纠纷典型案例，提醒市民在买卖房屋时提高法律意识，尽量规避风险。本报从中选撷两起典型案件，以案为鉴。

　　恶意抵押房产行为无效

　　——李某诉黄某吉、黄某辉、第三人某银行青岛分行房屋买卖合同纠纷案

　　基本案情：

　　2015年，李某通过黄某吉的儿子黄某成购买黄某吉位于即墨古城的回迁房一处，随后李某一家四口人装修入住。2019年11月黄某吉向法院提起诉讼，要求确认李某与黄某成签订的房屋买卖合同无效，法院经审理驳回黄某吉的诉讼请求。2021年4月，黄某吉办理了涉案房屋产权登记，5月份黄某吉与黄某辉（黄某吉的孙女、黄某成的女儿）签订二手房买卖合同，并将房屋过户至黄某辉名下。5月底黄某辉以该房屋在某银行青岛分行办理贷款抵押，贷款80万元。李某为维护自身合法权益，诉至法院，要求确认黄某吉与黄某辉之间的二手房买卖协议无效，房屋恢复登记到黄某吉名下，黄某吉、黄某辉协助其办理过户手续。同时，涤除某银行青岛分行的抵押登记。

　　裁判结果：

　　李某与黄某成签订购房合同的时间为2015年11月。黄某吉在法院起诉要求确认李某与黄某成之间购房合同无效的时间为2019年11月，可见黄某吉在2019年11月之前已经知晓涉案房屋已经出售给李某。黄某辉在李某与黄某成签订的房屋买卖合同上签字，说明其清楚涉案房屋已经出售的事实。黄某吉、黄某成、黄某辉祖孙三人在知晓涉案房屋已经出售的情况下，仍然将房屋办理产权登记后过户给黄某辉，其行为属于恶意串通，黄某辉不顾房屋已经出售的事实将房屋抵押，其行为明显违反诚实信用原则及公序良俗，严重损害购房人李某的合法权益。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条的规定“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”因此黄某吉与黄某辉签订的二手房买卖协议无效，黄某辉应当将涉案房屋过户回黄某吉名下。

　　同时，审理法院认为，第三人某银行青岛分行虽称不知涉案房屋已经出售的事实，但是作为专业金融机构，出于防范贷款风险的考虑，应当按照法律、法规或行业规则、惯例对黄某辉提供的抵押物进行实地调查。第三人虽提交实地查看照片，但其提交的照片显示的房屋与法院实地查看的房屋户型、装修等完全不同。第三人在办理抵押贷款时存在重大过错，其权益不能优先于依照约定付清大部分购房款且已经合法占有使用涉案房屋的购房人李某，为维护社会公平正义、坚持诚实守信原则，法院判令撤销银行在涉案房屋上设定的抵押权。

　　法官说法：

　　近几年法院审理多起卖房后恶意抵押或者恶意转让的案件，恶意抵押或转让的行为严重违背诚实信用原则和社会主义核心价值观的要求，不利于房地产交易市场的稳定。法院坚持诚实信用和维护社会公序良俗的审判理念，坚决打击恶意破坏交易秩序的行为，同时也给银行或者小额贷款机构等金融机构敲响警钟，在办理抵押登记时一定要严格核实抵押物的产权、现状等情况，避免类似纠纷再次发生。

　　房子卖了20年后反悔？不行！

　　——董某诉张某房屋买卖合同纠纷案

　　基本案情：

　　1999年12月，张某与董某签订房屋买卖协议，约定张某作价1000元将其在村里的老房子卖给同村的董某，董某及家人一直在该房中居住使用。后房价飙升，张某认为当初房价过低，决定毁约，不再配合董某办理相关过户登记手续。董某遂提起诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖协议合法有效。

　　裁判结果：

　　张某与董某作为同村居民，经人介绍及见证签订了房屋买卖协议，张某交付了房屋、董某支付了购房款并一直在房屋中居住。法院经审理认为，房屋买卖协议是张某与董某的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行，故判决确认双方签订的房屋买卖协议合法有效。

　　法官说法：

　　民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。双方当事人在自愿平等基础上签订买卖协议，协议效力受法律保护，对双方当事人具有约束力。虽然房屋价格随市场行情的变化而变化，但一旦约定好价格签订了合同则不能再反悔。作为守法公民不应见利忘义，丧失诚信。房子已出卖，理应诚信履行协助过户的义务。