刘硕  马艳

　　老旧小区是基层治理的“毛细血管”，改得好不好、管得好不好，直接关系城市居民的幸福指数。在市北区洛阳路街道，始建于1994年的新园小区，从解决老旧小区停车难、管网堵塞等入手，到转型升级为“五个好”样板小区，终于实现华丽蜕变。

　　这一转变是如何发生的？还要从洛阳路街道老旧小区治理的特色路数和“打法”说起。在推进“精治小区幸福家园”建设的过程中，街道将党组织领航、业委会协同、物业服务企业联动作为“三驾马车”，从群众反映的急难愁盼问题入手，推动基层治理走深走实。

　　效果好不好，要靠群众口碑和实打实的数据说话。去年以来，民生热线有关新园小区的投诉量明显下降，今年上半年，同比降幅达30%，小区业主的满意度和归属感不断增强，为其他老旧小区探索基层治理提供了有效经验。

　　三方协同，筑牢治理“红色堡垒”

　　探索基层治理的有效路径，党建引领是“航标”。2024年，洛阳路街道组建了党建引领老旧小区精细化治理工作专班，制定了“红色物业”纵深推进方案，由班子成员“挂帅”，社区书记“领题”，党员干部与小区结对，建立“一线工作组”，推动部门“服务+执法”进小区，全力以赴优服务、降投诉、解难题。

　　在运行机制上，小区党委、业委会、物业服务企业的5名党员实行“交叉任职”,小区党委书记与业委会主任“一肩挑”，物业项目经理兼任党委委员，每月定期召开三方联席党建工作会、社区共建议事会、小区治理恳谈会，在党组织引领下实现小区事务民主决策。

　　“街道去年在新园小区建立了‘党群连心、商居联盟、社企联建’共建平台，孵化社团15个、志愿队伍8支，组织开展邻居节、老年大学课堂等公益活动17场，把优质资源沉入小区。”洛阳路街道党工委书记王嘉伟介绍，街道还将5个网格党支部、25个楼栋党小组、286名党员纳入“精微网格”，与红色物业同向奔赴、融合治理。

　　今年以来，小区设施维修、绿化改造等23项居民诉求得到高效解决，办结率达100%。

　　机制创新，让“小钱包”干“大事”

　　在新园小区，每平方米0.4元的物业费已经维持了15年。“小区推出‘低价物业费+公共收益补充’模式，物业费15年不提档，让业主少缴费、多受益。”青岛新园物业管理有限公司负责人王鹏进说。

　　但老旧小区改造花钱地方多，怎么办？以前物业收入靠收缴物业费，去掉人工费、管理费、水电费、垃圾清运费、设备维护费等支出，仅能勉强维持平衡。2023年，小区党委、业委会、物业服务企业三方借老旧小区改造之机，将停车泊位扩增至921个，白天居民上班后，闲置的车位对外出租。2024年，小区通过停车位、充电桩、水站等获取公共收益110万元，既破解了“停车难”，又实现了老旧楼院从“输血”到“造血”的转变。

　　小区公共收益属于全体业主，如何有效监管？在小区党委的监督下，业委会设立了共管账户，建立分层审批与党委审核制度，并成立业主监督委员会和理财小组，每月公示账目，每季度盘点收支，让每一笔资金都“在阳光下运行”。

　　根据物业企业履约情况，业委会从公共收益中提取30%-40%资金反哺企业，激励物业服务升级。“2024年，我们收到了48万元，干劲更足了。”王鹏进说。

　　今年以来，物业建立了“项目经理接待日”制度，成功化解业主投诉33起，完成二楼平台修缮等20余项民生项目，还建立了“24小时红色物业应急服务队”，对居民“有呼必应”。截至目前，应急队为居民处理了开锁、疏通下水、助老帮扶、儿童看护、代购代送、生活缴费等民生急事300余件，物业触角不断从住宅小区服务向城市综合服务拓展。

　　物业干得好不好，小区业主来“监考”。近两年，新园小区从过去因路面坑洼不平、车辆乱停乱放等现象投诉多发，到如今环境美、设施美、治理美、人文美，居民感受到了看得见、摸得着的实惠。两年间，物业团队收到业主送来的锦旗30余面，小区的物业费收缴率也跃升至98%，实现了居住环境、邻里关系、韧性治理水平“三个焕新”。

　　“红色物业”机制运转得好，收益最大的是小区居民。“今年初，业委会从去年的公共收益中拿出79万元反哺业主，1883户业主均收到米面油、公益兑换券等价值500元的‘大礼包’。今年上半年，小区的公共收益为93万余元，在业主监督委员会的监督下，支出60余万元，用于反哺物业、改造助老食堂、维护公共设施等。”洛阳路街道郑州路社区党委书记王艳芳说。

　　引来“能人”，凝聚小区内外“合力”

　　有了公共收益，居民参与共治更有劲头了。今年以来，在小区党委通过微信云端问智、党员中心户敲门问需、“三驾马车”半月谈问计时，居民们纷纷提出“金点子”。小区党委把这些建议梳理建账，将群众智慧及时转化为小区治理的“源头活水”，推动“金点子”一一落地。

　　业委会启用17万余元公共收益，打造了1处红色物业服务阵地、2处休闲文化长廊，落成了5处居民全程参与设计、建设、维护的自治式共享花园，新园小区居民将上述金点子项目称为“心圆工程”。

　　依托社区党委、小区党委“两委联建”，新园小区以空间换资源，在党群服务中心建成“里享家”便民驿站和托管中心，吸纳社区达人，开设了理发岗、缝纫岗等5个公益岗，为业主们提供惠民服务。同时，依托海尔等企业，为居民提供维修、家政等23类低偿服务，所得收益的20%反哺小区公共收益，构建可持续的服务生态。

　　基层治理，需要“握指成拳”。洛阳路街道深挖社会资源，诚邀红色合伙人，扩大共治“朋友圈”。郑州路社区党委率先破题，在新园小区成立全市首个“X·in”公益慈善基金，通过爱心企业捐赠、热心居民众筹、公共收益伸援手等方式募集资金11万余元，专项用于“青少年护翅工程”“亲子乐园”等民生微实事。新园小区的46家商户组成“商居益家”红色联盟，去年以来，开展公益市集、义诊义卖等公益活动30余场。

　　经验推广，41个老旧小区“齐步走”

　　新园小区蹚出的新路子，如今在洛阳路街道9个封闭小区、32个开放式住宅小区联动推开。

　　“‘因地制宜、靶向施策’是我们的工作原则，一方面，立足每个小区的特点和居民需求，有针对性地建立‘红色物业’工作机制；另一方面，推动辖区内7家物业企业实现党组织‘全覆盖’，红色服务实践初显‘雁阵效应’。”王嘉伟说。

　　目前，新园小区的老旧小区基层治理模式在街道辖区内的各个小区呈现出“遍地开花”的场景。开泰苑小区采用“业主筹资+物业公司助资”模式，投入5万余元建成2座便民桥，攻克了居民出行难题；启迪协信小区启用20万元维修基金，赶在汛期前改造排水管网，疏通地下主管道90余米，惠及280余商家和住户……

　　“我们将持续精准发力，深化‘红色物业’运行机制，让更多小区业主享受到惠民红利，不断提升居民的幸福感与获得感，为党建引领基层治理探索更多基层经验。”王嘉伟表示。