楼市观察

　　首套房、二套房首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%、取消全国层面首套和二套房贷利率政策下限、下调个人住房公积金贷款利率……近日，中国人民银行连发3项新政，从首付比例、贷款利率、公积金贷款三方面入手，进一步松绑个人住房贷款金融政策。

　　新一轮政策组合拳影响几何？业内人士认为，新政主要从两个方面影响楼市：一是利好改善型需求入市，二是减少提前还贷。此次调整后，预计房贷利率下调的空间会明显增大。

　　新政三连发

　　根据通知，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

　　2023年8月底，中国人民银行和国家金融监督管理总局统一了全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，首套和二套房贷最低首付款比例分别为不低于20%和不低于30%。在此基础上，此次调整又有所下调。

　　同日，中国人民银行宣布，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平。

　　中国人民银行强调，银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

　　中国人民银行还决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

　　58安居客研究院院长张波接受记者采访时表示，降低二套房首付比例更值得市场关注。二套房目前主要是改善型需求，此前更多只是在税费减免层面给予一定政策支持，其首付和利率的要求都明显高于首套房，此次调整将大幅降低购房门槛，有利于购房需求入市，推动楼市筑底修复。另外，由于房价当下已经进入低谷，后续持续下行的空间非常有限，尤其是不少城市已经开始出现“价跌量升”，说明市场已经在底部。

　　市场反馈立竿见影

　　记者梳理央行发布的房贷利率新政发现，个别政策在青岛已实施。今年4月1日起，青岛阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，但并不涉及二套房。此次政策调整把二套房也纳入到取消商业性个人住房贷款利率政策下限的范围。

　　在本次公积金贷款利率下调之前，2022年10月1日,青岛曾下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。此次时隔一年多，公积金贷款利率再下调，对购房者来说无疑是重磅利好。算上之前，青岛上调公积金贷款额度，在满足岛城规定的公积金贷款首付比例的前提下，住房公积金最高贷款额度可达115万元，购房者贷款购房成本大大降低。以首套房、最高可贷款115万元公积金贷款为例，随着利率由3.1%下调到2.85%，每月利息可省154.78元，30年总共可省55720.8元。

　　对于购房者来说，政策的发布进一步降低了购房成本，尤其是对于购买首套房的刚需客户，房地产市场反馈如何？

　　“政策出台后，看房的人确实多了。新政发布后的首个周末，前来看房的客户较此前出现明显增长，但成交还没有明显的回升。”东李一家楼盘销售人员告诉记者。

　　根据贝壳找房青岛站合作经纪品牌的业务数据，新政发布之后的首个周末（5月18日—5月19日），贝壳线上总商机量较上个周末（5月11日—5月12日）环比提升约10%，经纪人带客户看房量较上个周末环比提升约18%，新房及二手房成交量较上周末环比提升约20%。

　　青岛链家浮山后片区商圈经理赵加强表示，近期，央行针对公积金贷款利率以及购房首付比例发布相关调整通知后，我们接到了不少客户业主的咨询。我们店所在的位置是市北区浮山后区域，很多购房客群是为了方便孩子上学在周围置业，往年这个时候，因为过了学校报名季，咨询量会有下滑，但新政发布后，经纪人线上线下接到的咨询量较平时提升了40%。

　　青岛链家市南片区商圈经理秦娇霞表示，公积金利率下调政策发布后的周末，店里经纪人一直服务的一位公积金贷款购房客户顺利签约了。客户是刚需购房，总房价121万元，公积金贷款85万元。随着利率由3.1%下调到2.85%，每月利息可省114元，30年共节省4.12万元。对于成交的这个客户来说，公积金利率下调是超预期的政策利好，还款成本的节省，一定程度上减轻了购房压力。

　　供需改善加速

　　此次全国层面贷款首付比例、贷款商业利率和公积金贷款利率多管齐下，层次和力度均刷新了历史记录，这直接降低了购房的门槛，有利于扩大整个市场的购房范围，会刺激改善需求和部分观望人群出手，推动楼市整体向好。

　　与此同时，近期青岛在地方层面坚持因城施策、一城一策、精准施策，不断优化房地产政策动作不断。

　　记者了解到，为吸引更多青年人和各类人才来青留青，近日，市住房和城乡建设局会同市人力资源社会保障局联合印发了《关于印发青岛市2024年推动房地产市场平稳健康发展有关政策的通知》，文件对我市租赁型人才住房和保障性租赁住房相关政策进行了调整，鼓励租房人才购买商品住房。通知允许承租人在租赁人才住房期间购买商品住房，并继续享受租金优惠。此举将进一步释放租赁型人才住房承租群体的购房潜力，实现人才住房优惠政策从“租”到“购”的无缝衔接。

　　5月20日，城阳区出台房地产“一揽子”政策，包括发放新建商品房首次网签住房购置补贴、购买商办用房作为社区集体经济发展用房、城中村改造项目房票安置等一系列针对性政策。符合条件的二孩家庭按每套住房2万元给予补贴，三孩家庭按每套住房3万元给予补贴。符合条件的购房面积在144平方米（包含）以下的按每套1万元标准给予一般性购房补贴，购房面积在144平方米以上的按每套1.5万元标准给予一般性购房补贴。发放补贴总额500万元。

　　本报楼市观察员李鹏飞认为，自去年以来，随着房地产市场供求关系转变，各地继续通过降低购房门槛、减免相关交易税费、“以旧换新”等措施刺激需求释放。然而，库存增加、价格承压的情况依然有待改善。本次新政能刺激部分刚需及首次改善客群入市，提振市场的活跃度，叠加青岛本地政策的共振，短期能促进楼市加速改善。

　　吕 蕾