□青岛日报/观海新闻记者 丁倩倩

 日前，证监会召开专题会议，将“拓宽基础设施公募REITs的试点范围”列为当前工作重点。证监会相关负责人也在公开场合强调“拓宽基础设施公募REITs的试点范围”是证监会促发展、促稳定的手段。

 4月28日，本年度首只公募REITs——华夏中国交建REIT开售，公众投资者热情高涨，最终配售比例仅为0.84%，刷新了公募基金首发配售比例的历史最低纪录。监管扩容、首发火爆，这番热闹同近期基金、股市的萎靡形成反差。公募REITs为何能走出独立行情？

 稳健的投资方式

 基础设施公募REITs被业界认为是一种稳健的投资方式，其产品通俗地讲就是将基建项目拆分成小份额上市交易，持有者按照比例享有不动产收益。从2020年试点至今，共有12只产品上市，募资规模达458亿元，产品的底层资产分为高速公路、污水处理等特许经营类项目和产业园区、仓储物流等产权类项目。

 基建项目投资大，回报周期长，公募REITs则为其提供了一种高匹配度的融资方案。证监会近两个月多次提及“拓宽基础设施公募REITs的试点范围”，业内人士分析，其意在增强资本市场服务实体经济的能力，通过REITs工具盘活存量资产带动增量资产，加速企业资金回笼。

 相关信息显示，目前监管机构以及市场各方正在积极推动保障性租赁住房公募REITs试点；市政公用事业、新能源等项目已经被纳入基金公司项目储备库。部分公募REITs的参与机构表示，将积极探索公募REITs试点范围，包括旅游景区、水利设施、清洁能源等领域。

 供给端的热情来自投资端对公募REITs的追捧。

 二级市场的热情

 对投资者而言，公募REITs的投资收益分为两种途径，一是持有基金获得底层资产收益的分红，二是在二级市场转手。因公募REITs封闭运作，中间无法退出，二级市场交易增加了公募REITs的投资价值。

 公募REITs不仅打新火爆，其在二级市场的价格亦整体飚红。截至4月29日，12只上市公募REITs中11只涨幅为正，涨幅超过20%的达到7只，其中富国首创水务REIT涨幅最大，几近50%。

 针对公募REITs自成立以来整体受投资者追捧的现象，有相关机构分析，因为公募REITs的底层资产与其他大类权益资产相关性低，具有分散风险、优化投资组合的特点，因此在权益市场波动较大的背景下，公募REITs能满足投资者的配置需求。其次，公募REITs尚处于上市初期的成长阶段，已上市公募REITs产品均通过监管严格审核，资产质量优良，各类资金配置意愿较强，且已上市项目存量规模较小，流通盘比例不高，供给有限进一步加剧了各类资金对公募REITs的追捧。

 面对不断攀升的二级市场价格，基金公司和基金管理人不断发出风险提醒，甚至停牌一天，有的交易价格在复牌两天内有所回落，但持续上涨的态势仍未停止。

 高估值水平需要有底层资产的高成长性作支撑，公募REITs基础设施运营情况是否配得上投资者的“疯狂”？

 一季报5只REITs底层资产营收不及预期

 截至目前，已有11只公募REITs公布一季报，其中有6只公募REITs的底层基础设施整体运营情况良好，一季度EBITDA（税息折旧及摊销前利润）均超出募集说明书预期。产业园项目整体运营情况稳定，东吴苏园产业REIT较说明书预测年化数据高26.26%，华安张江产业园REIT超预测值16.79%，建信中关村REIT超预测值14.98%，仓储物流类红土盐田港REIT超预期13.53%；中金普洛斯REIT一季度超说明书预测值6.92%，其基础设施项目公司一季度收入环比上涨2.8%。

 因受疫情影响，另外5只表现则不及预期。3只高速公路类REITs——平安广州广河REIT、华夏越秀高速REIT、浙商沪杭甬REIT，一季度EBITDA均低于募集说明书预测的15.51%、6.72%、4.92%。博时蛇口产园REIT亦不及募集说明书预期2.22%，富国首创水务REIT低于募集说明书预测值的13.6%，主要是由于污水处理项目年内污水处理负荷率会呈现出季节性变化，负荷率较低所致。不过投资者收到的并非完全是坏消息，其中华夏越秀高速REIT季内盈利不及预期，但其可供分配金额达到3718.6万元，超越去年全年统计金额。基础设施公募REITs要求合并后基金年度可供分配金额的90%要分配给投资者，所以可供分派金额将直接影响投资者的收入以及产品在二级市场估值。

 基于公募REITs底层基础设施的表现，有专家提醒投资者，公募REITs适合稳健型投资，定价模型根据收益并参考净值，与股票不同。用炒股的方式炒REITs，是一种脱离产品的投机，风险很大。

 据悉，首批发行的公募REITs产品中非原始权益人持有的战略配售部分将于6月下旬解禁，二级市场的估值或将承压。