作为全市城镇化起步最早的建成区，市南区城镇化率达到100%。但从居民小区形态上看，辖区开放式楼院大量存在，占全区居住总面积的50%以上，存在居民老龄化、流动人口多、治理难度较大等问题。自2020年起，市南区共对3000余栋楼栋实施更新改造，惠及10.6万户居民。

　　今年以来，市南区认真贯彻落实全市“党建引领小区治理 共建社区幸福家园”行动，通过划定管理区域、优化组织链条、培育自治力量、引入专业物管“四步走”，从根本上解决旧改后“一年新、两年旧、三年回原样”的问题，做到开放式楼院“有人管、管得住、管长远”，因地制宜探索出一条开放式楼院精细化治理新路径。

　　单元治理小而精，优化体系强根基

　　大部分开放式楼院没有物业管理区域的界定，运用的是网格自管共治的治理模式。对居民而言，“网格”往往是一个宽泛的概念，科学精准划定楼院管理区域，有利于凝聚起居民对“家园”的最大共识。市南区通过统筹考虑开放式楼院面积、公共资源基础、居民接受程度等不同因素，发布《市南区老旧小区物业管理区域确定及调整工作指南》，明确物业管理区域确定及调整标准，推动多个楼院规模化、片区化管理。目前，全区共划分开放式楼院物业管理区域341个。

　　按照“工作开展到哪里，党组织就覆盖到哪里”的原则，优化调整楼院党组织，党小组组长兼任楼长，负责党员日常教育管理，团结凝聚楼院内党员群众参与治理。推动2459个党员中心户包联到户，通过党员中心户结对联系党员、党员帮扶联系居民，履行好传达上级精神、收集社情民意、带头参与治理职责，建强“社区党委—楼院党组织—楼栋党小组—党员中心户”组织链条。

　　面对原有网格规模较大、治理工作对社区依赖性较强、内生动力不够的问题，金湖路街道按照“规模适度、边界清晰、全域覆盖、便于管理”的原则，统筹考虑路段设置、楼院分布、产权属性等6类实际情况，将原有网格细化调整为93个治理单元，同步优化调整党支部设置，配强一批楼院党组织书记，平均年龄由71岁下降至67岁；开展“巡回式”全员轮训5期，全面提升楼院党组织书记履职水平。

　　分类施策准而精，量体裁衣提质效

　　相对于封闭式小区，开放式楼院现实条件更加多元，治理不能“一刀切”，量体裁衣、因地制宜才能找对路子。市南区结合深化“三基”工程，选派30余名经验丰富的区直机关职级干部下沉，担任小区（楼院）第一书记，建立街道机关干部和社区“两委”成员包联楼院制度，推行社区工作者、网格员、公益性岗位等人员定岗、定责楼院，指导楼院党组织、党员充分发挥作用，结合实际培育楼院自治力量，推动组建“红色业委会”或居民自管会，因地制宜确定管理方式。

　　在江苏路街道，街道党工委通过抽调精干力量开展楼院“三包”，即21名处级干部包联网格、42名社区工作者包联到院、299个党员中心户包联到户，完成了楼院信息“大调研、大起底”，建立基本情况、党组织和党员队伍、重点人群、公共资源收益的“四张台账”。依据基础设施、自治意愿、产权归属、街区资源4类关键要素，匹配了4种治理方式：一是红色物管精治，应用于楼座相对集中、便于管理的“熟人楼院”。如伏龙山路34-39号，‌因地理位置特殊，与其他楼院相距较远，通过依法划定物业管理区域，推动组建了业委会，引入专业物业服务企业。二是居民自管自治，应用于居民流动性大、业主更换频繁的学区房。如华山路16号，毗邻大学路小学，居民户超七成为适龄学生家庭。党支部指导楼院成立自管自治委员会，建立党员带头示范、骨干轮值、居民议事机制。三是街区融合善治，应用于商居混合、人流密集的网红文旅街区。如‌大学路—黄县路—龙江路街区，通过组建由社区“两委”成员、街区人大代表、物业公司、商户、居民等多元主体构成的街区事务委员会，常态议事协商，实现“安居”与“乐业”的双赢。四是军地共建共治，针对房屋产权归属部队、居民仅享有居住权的楼院，成立由军地双方共同参与的共建共治委员会，探索产权单位与居住主体协同治理。

　　共建联动广而精，多元赋能促长效

　　开放式楼院虽然是“没有墙的小区”，但因为建设时间早，规划设计、功能布局以及配套设施落后，加之缺少专业的物业管理，容易成为“治理孤岛”。市南区秉持“优势互补、资源共享、共谋发展”的楼院治理理念，将“六联共建”工作经验延伸至开放式楼院，多方位链接“红色合伙人”等共建力量，推动教育、医疗等辖区优势资源精准下沉。深化“楼院吹哨、街道响应、部门报到”机制，各类党员领导干部、志愿者在楼院治理中主动亮明身份、积极认领“微心愿”、争当服务先锋，深入楼院开展政策宣讲、法律咨询等活动1200余场。一个又一个“健康小区”投入运营，家医问诊进楼入户；越来越多的志愿服务大集、便民集市摆进了院里……党建共建实践场景一步步向开放式楼院延伸。

　　同时，聚焦如何做优智慧赋能，市南区推广“慧安佳”小程序，开拓停车泊位管理、社区食堂、社区新零售、家政维修等市场化运作场景，生活缴费、报事报修、家政服务等十余项个性化服务“上云入网”，实现“一键下单、需求秒达、服务速响”，破解老旧楼院管理分散、难以集中服务以及居民需求多样的难题。

　　珠海路街道江西路171号院公共资源缺乏、基础设施较差。辛家庄社区党委通过创新“社区共享平台、社会组织嵌入服务、国企物管兜底”的治理模式，将社区党群服务中心部分区域免费提供给区属国企旗下境美物业，引入社会组织为居民提供安心餐厅、幼儿托管、健康医养等低偿服务，取得的部分收入补贴到楼院卫生保洁等物业服务项目中，通过“政府补一点、企业让一点、居民出一点”，构建可持续发展的楼院治理生态。

　　中山路街道黄岛路15号院则是通过“景社融合”实现破题。街道党工委与景区物业服务企业党组织协商，形成房屋维修、秩序管理、环境卫生等7大项23小项的物业基础服务清单，为三江里周边区域居民楼院提供物业服务。

　　小而精、准而精、广而精……在党建引领下，开放式楼院精细化治理工作实践犹如一支精巧的绣花针，在市南区这片老城区上绣出了秩序井然、活力焕发的新图景。一套因地制宜、精准分类、多元参与的“精治”方法论，让老城在现代化治理中焕发出历久弥新的魅力。

　　（曹 森  王 玮  王一平）