楼市观察

　　正值小阳春，去年以来青岛陆续松绑的楼市政策仍在延续。近日，有关部门发布《青岛市2024年促进房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》，提出八大政策举措稳定房地产市场，推动房企转型升级。根据通知，青岛市将合理调控土地供应，延长土地出让公告时间，调整竞买保证金比例，支持出让价款分期缴纳。同时，通过推送项目至金融机构，满足房企合理融资需求，并探索开展租赁住房贷款支持计划试点。业内人士认为，当前购房成本已经降至低位，随着限购等需求端政策落地，部分受压制的刚需和改善性需求将得到释放，在需求端政策调整优化的同时，供给端政策的松绑会进一步打开市场空间，优质公司的价值将会更加突出。

　　改善房企融资环境

　　新政包含了土地管理、房企融资、保障房问题和住房租赁市场等8个方面。比如，土地出让的相关政策更加灵活，允许开发商根据市场情况适当延长拍卖公告时间，降低了资金压力。与此同时，出让价款也能分期缴纳，给予房企更多的经营弹性。

　　新政还鼓励优质房企通过合理途径增加融资，例如定期向金融机构推送项目信息，引导银行合规开展贷款业务。另一方面，积极推进租赁市场的发展，支持专业住房租赁企业的债券发行，用于增加和管理租赁住房。而对于已有的商办类存量房源，也鼓励通过改造来满足社会的其他服务需求，如养老、幼儿教育等。此外，重视房地产企业的业务模式转型，鼓励企业参与到各类社会建设项目，如保障性住房建设、公共设施建设等。

　　本报楼市观察员李鹏飞认为，通过优化土地规划政策、支持房企合理融资需求、拓宽保障房的转化通道等方式，不仅有利于减轻房企的经营压力，还能促进房地产市场的长期稳定发展。政府对房企合理融资需求的支持，如引导银行开展经营性物业贷款业务、鼓励企业使用银行保函代替监管资金等，无疑为企业解决了流动性瓶颈。这不仅能帮助企业度过难关，更有利于市场的良性循环。

　　值得注意的是，这并非青岛今年首次加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。3月6日，李沧区发布一项招标公告，变向官宣李沧区北方汽车交易市场地块完全变更为保障性住宅地块。更早之前，中国人民银行在青岛等8个城市部署开展租赁住房贷款支持计划试点，通过设立专项再贷款，引导试点金融机构向试点城市专业化住房租赁经营主体发放长期限租赁住房购房贷款，用于批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。1月，青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款正式落地。首批试点贷款18.5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，用于向新市民、青年人等群体提供保障性租赁住房。

　　新政效力逐渐显现

　　春节后央行大幅度降低LPR利率，首套房商贷降到4%以下，处历史低位，金融层面也进一步增强对白名单房企支持力度，促进房地产市场趋向平稳发展，政策的持续发力改变了不少购房者的购房轨迹。

　　从事外贸工作的陈先生果断卖掉了郊区的三居室，近两个月，他利用周末时间看了近30多套房源，最终选择了浮山后的一套三居学区房，这两天准备和业主签订房屋买卖合同。“之前受制于首付，换房计划一直搁置。现在执行‘认房不认贷’，才有机会置换。”在他持续看房的这段时间里，政策“组合拳”实施的背景下，青岛的二手房价格出现一定的回落，尤其是没有学区资源的二手房，个别房源甚至降了三四十万元。他认为，在出台了一系列利好政策之后，目前房价已经比较稳定，而且房子的首付和每月的还贷也在自己的能力范围之内，就果断买房了。

　　“从去年开始陆续关注房地产政策‘松绑’的消息，考虑自己到了成家的年纪，因此去过多家楼盘考察房源。但身边也有一些声音说，还应再观望一下，所以我对于是否出手感到有些纠结。”一位90后看房者这样描述楼市新政对自己的影响。

　　据调查，目前房地产市场活跃度明显提升，有的人选择果断出手，但有的人仍在看房决策的路上。相同的是，随着政策的持续宽松和价格调整的到位，购房者会缩短决策过程。

　　链家地产商圈经理赵加强介绍说，进入三月，不少业主将换房计划提上日程，一些购房者认为现在是出手的好时机。置换一套大的房子，能提升幸福感，房价波动对自己的影响不会很大。他同时表示，近期小阳春楼市的整体热度有所上升，购房者的购房周期也在变短，虽然看房的客户大部分依旧会“货比三家”，把心仪区域的楼盘都看个遍再做决定，但是在核心诉求得到满足后，购房者决策的进度有所加快。

　　政策空间持续优化

　　迈入2024年，岛城楼市一直表现相对平淡，但进入三月，这种情况出现了积极的转变。据青岛锐理数据显示，上周（3月18日-3月24日）青岛新房住宅成交约1208套，环比上涨33.48%，成交面积约14.72万平方米，环比上涨32.02%。同时，来自青岛贝壳研究院的数据显示，上周青岛市二手房成交1593套，环比上涨9.2%。总体来说，新房、二手房双双上涨，在连续两周环比上涨后，新房周成交终于“破千”。绝对量上二手房住宅成交仍略领先于新房住宅成交量。

　　二手房方面，成交量达到了今年1月以来的最高点。除了胶州市和莱西市环比下降，青岛各城区二手房成交量环比涨幅明显，西海岸表现突出，成交422套，环比上涨23.8%，市北区持续稳定，成交270套，环比增5.1%，李沧区成交157套，环比上涨17.2%，涨幅明显。

　　对于二手市场热度优于新房市场的原因，李鹏飞认为，一方面是二手房业主降价比较自由，所以市场上一些“笋盘”的性价比较新房要高，另一方面，购房者对楼盘的交付力有一定的担忧，所以更愿意买二手房。尽管新房市场的热度不及二手房市场，但二手房成交回暖，对新房市场也有利好，因为市场上存在一些置换房源的客户，业主把手里的二手房卖掉之后，也很可能会在新房市场寻找合适的房源。

　　国家统计局公布的1至2月房地产相关数据表明，房地产市场仍处于调整转型期，但无论是从数据上看，还是从市场表现看，都呈现出一些积极变化。

　　一是房地产开发投资结束了去年持续全年的降幅逐月扩大的局面，转为降幅收窄。今年前两个月，全国房地产开发投资同比下降9%，但降幅比上年全年收窄0.6个百分点。有分析认为，这表明各地推进房地产融资协调机制、优化土地供给政策措施的效果逐步显现。随着资金支持的到位，一些企业购地开发意愿有所恢复，房地产开发投资状况有望进一步改善。二是市场价格总体呈现了一定企稳趋势。2月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体继续收窄，同比继续下降。三是家具家装消费也有所增长。1-2月份，限上单位家具类商品零售额同比增长4.6%，建筑及装潢材料类增长2.1%，较上年12月份有所改善。

　　中指研究院市场研究总监陈文静表示，房地产供需两端政策也有望进一步优化调整。一方面，城市房地产融资协调机制将加快落地见效，进一步保障更多项目顺利交付；另一方面，各地需求端支持政策有望加速跟进，核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策依然具备调整空间。“从政策趋势上看，一线城市或继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策依然具备调整空间。其中，针对多样化改善性需求的政策支持力度也有望继续加大，例如北上深等核心城市可放松大户型住房限购政策。此外，更多城市还可通过降低多孩家庭和老年家庭购房门槛、提升公积金贷款额度和增加公积金贷款次数等方式支持改善需求。”陈文静说。　　　　  吕 蕾