楼市观察

　　青岛网上房地产发布的数据显示，今年10月份，青岛市二手房共成交5431套，环比9月份上涨了17%，结束了连续两个月的环比下跌态势，市场回暖明显。其中，从成交面积来看，80-100平方米成为市场成交主力，成交占比为37.8%，刚需扛起二手房市场“大梁”。时近年底，对刚需来说，在房源增多、房主让利等利好叠加下，二手房将更值得入手。

　　西海岸成交榜夺冠

　　80-100平方米最受青睐

　　根据青岛网上房地产发布的数据显示，10月份，青岛市二手房成交5431套，环比9月份上涨17%，结束了连续两个月的环比下跌态势。

　　从各区域看，各区市二手房成交量均较9月实现环比上升。其中，西海岸新区以1319套位列二手房成交量榜首，环比上涨13%。市北区以成交量675套，位列第二，环比上涨4%。城阳区以成交量675套，位列第三，环比上涨28%。李沧区以成交量558套，位列第四，环比上涨19%。此外，胶州市、即墨区、市南区、崂山区以及莱西市、平度市分别位列第五至第十，二手房成交量分别为459套、453套、401套、230套、176套、165套，和上月比均有不同程度的上扬。

　　从成交面积来看，80-100平方米成为青岛二手房市场成交主力，成交占比为37.8%。其次是80平方米以内的二手房源，成交占比23.5%。此外，100-120平方米成交占比17.6%。120-140平米成交占比11.5%。140平方米以上成交占比9.6%。

　　数据显示，目前新房中100平方米以下的户型设计占比越来越少，二手房在这个面积段成交占比六成多，可以说是刚需首置购房者挑起了二手房成交的“大梁”。另外据数据显示，80平方米以内的二手房成交量，自从今年6月以来，已经连续4个月呈现环比下降趋势。由于二手房的这个面积段多数为“老破小”，在大量次新房进入市场的冲击下，“老破小”的销售压力进一步加大。

　　二手房逐渐活跃

　　购房者信心增强

　　根据青岛锐理数据统计，2023年1-10月青岛新建商品房签约104625套、约1201.33万平方米、1731.93亿元，同比去年1-10月，分别下降了5.1%、9.7%、11.3%。其中，1-10月青岛新建商品住宅签约74776套、约906.36万平方米、1345亿元，同比去年1-10月，分别下降了2.3%、3.2%、7.6%。

　　与今年新房市场数据“拉胯”不同，二手房市场数据表现“亮眼”。

　　根据青岛锐理数据统计，2023年1-10月青岛二手房签约54904套、约516.50万平方米，同比去年1-10月，分别上涨了70.9%、67.4%。其中，1-10月青岛二手商品住宅签约52322套、约493.18万平方米，同比去年1-10月，分别上涨了69.9%、68.7%。

　　青岛链家远洋风景店商圈经理孙鹏接受记者采访时表示，与三季度二手房市场的清冷相比，10月份确实有所好转。

　　“今年国庆假期，市场比较活跃，二手房的带看热度超出预期，节后这段时间咨询量也保持稳中有升，签约中心业务也多了起来。”孙鹏说，近期门店经纪人在跟购房者沟通过程中，也会给他们反馈近期的成交情况，不少购房者置业信心在增强。

　　孙鹏认为，传统意义上，10月份本就是二手房的销售旺季，天气凉爽，人们更愿意走出家门看房，再加上很多家长开始为孩子谋划学区房，多重因素叠加带来了10月二手房销量的攀升。

　　多重利好显效

　　市场分化明显

　　青岛二手房升温的背后，有多种原因。

　　本报楼市观察员、青岛中驰房产经纪有限公司总经理刘明辉分析，青岛二手房近期比较火热的原因，首先，二手房相对新房，安全可靠，不存在烂尾及延期的风险因素。其次，楼市新政的刺激起到了效果，自9月11日起，青岛范围内商品住房取得不动产权证书可上市，青岛楼市限制性调控工具已全部解除，一大批优质次新房上市，促成成交。第三，也是最主要的因素，那就是以价换量。

　　全国来看，根据中指研究院数据统计，今年10月，百城二手住宅均价环比下跌0.45%，跌幅较9月扩大0.01个百分点，1-10月累计下跌2.46%；10月，十大城市二手住宅均价环比同比均继续下跌，环比跌幅为0.37%，较9月扩大0.09个百分点，同比跌幅为1.80%，较9月扩大0.37个百分点，1-10月累计下跌1.38%。

　　环比9月来看，十大城市二手住宅价格全部下跌，其中武汉跌幅最大，为0.80%；南京、重庆（主城区）、杭州跌幅在0.5%-0.7%（含），成都、广州、深圳跌幅在0.3%（含）-0.4%；天津、上海、北京跌幅相对较小，在0.2%-0.3%。同比来看，十大城市二手住宅价格仅上海上涨，涨幅为1.22%；下跌城市中武汉、重庆（主城区）跌幅相对较大，均超5.0%。

　　青岛方面，10月19日，根据国家统计局发布的2023年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，二手住宅方面，9月环比下降0.3%，同比下降4.3%。相较于8月，9月青岛二手住宅销售价格环比跌幅回落0.5个百分点，同比降幅回落0.1个百分点。

　　环比来看，从今年2月，青岛二手住宅销售价格结束“七连跌”重回涨势，上涨态势维持了两个月，进入4月又重回下跌态势，一直持续到9月，已现“六连降”。同比来看，青岛二手住宅售价同比从去年4月开始下降，截至今年9月已连续下降18个月。

　　省内来看，不仅仅青岛二手房一路下跌，其它在统计行列的济南、烟台、济宁，二手房房价同样在下降，具体来看，9月济南二手住宅销售价格环比下降1.1%，同比下降2.7%。烟台二手住宅销售价格环比下降0.7%，同比下降2.6%。济宁二手住宅销售价格环比下降0.8%，同比下降4.4%。

　　国家统计局城市司高级统计师沈赟则表示，9月份，一线城市二手住宅售价环比转涨、同比降幅收窄；二三线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降。

　　二手房稳中向好

　　刚需或可入手 

　　贝壳找房青岛站市场负责人陈晶认为，临近年底，刚需购房客群会释放一定需求量，四季度青岛二手房成交量预计会呈现稳中向好的态势。购房客群经过一段时间的观望沉淀后开始入市，加上近期各项楼市政策刺激，能释放的利好基本已经落地，青岛二手房成交价格逐渐回稳。这些因素都对近期二手房成交量提升有一定影响，呈现在二手房成交量上，可以看到一定程度上呈现回暖的趋势。

　　青岛中艺兴置业公司付经理表示，按照惯例，预计春节前青岛二手房市场还会有一波“小行情”，“春节将近，在房源增多的情况下，有房主会再释放一波让利甚至‘割肉’，快速离场，这意味着，对楼市观望者尤其是刚需购房来说，是入手的最佳时机了。”

　　李鹏飞