一条接一条 青岛楼市迎新政“密”月

新政涉及调整限购区域、购房条件以及支持改善性住房需求
青岛日报 2022年06月08日

6月3日,从零点开始,青岛连发5条楼市新政,从调整限购区域、购房条件以及支持改善性住房需求三大方面,全面调整楼市政策,这也意味着,在完成阶段性历史使命后,执行了四年之久的青岛“418楼市政策”正式谢幕。6月新发布楼市政策对青岛房地产市场会产生怎样的影响?业内普遍认为整体上会利好楼市,短期来看,对提振市场信心、刺激楼市消费以及市民心理预期都有积极作用;从长远看,对楼市利好效果有多少,仍需时间以及市场的验证。

 楼市三方面松绑

 6月青岛新发布楼市政策共分三步走。

 一是调整住房限购区域范围。住房限购区域由市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区(含高新区)调整为市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域(以下简称“中心城区”),将黄岛区、城阳区(含高新区)、崂山区王哥庄街道调出限购区域。这一调整有利于中心城区需求外溢,缓解中心城区房价上涨压力,同时缓解非限购区域房价下行压力,保持和促进全市房价总体稳定。

 二是优化非本市户籍居民家庭购房条件。为吸引外地居民特别是各类人才来青安居乐业,增强城市竞争力,同时继续抑制投资炒房,非本市户籍居民家庭在中心城区仍限购1套住房,但将购房条件由非本市户籍居民家庭在中心城区无住房、且能够提供从购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明,调整为非本市户籍居民家庭在中心城区无住房、且能提供在本市缴纳12个月以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。

 三是支持改善性住房需求。在中心城区范围内,出售已有住房1套或多套后的居民家庭,可以在2年内再购买1套住房。这一举措有利于中心城区的改善性需求不因限购而阻碍,满足合理的“以小换大”“卖旧买新”等改善性住房需求。同时可以引导释放二手房源,增加市场供给,刚性和改善性需求购房有了更多的选择余地,成交几率增加,市场活力将进一步增强。

 市场面临诸多挑战

 据记者调查了解,自去年下半年以来,楼市进入新一轮发展周期,市场整体压力较大,房地产形势并不乐观,据锐理数据统计,今年1月1日-4月24日,青岛新建商品住宅成交24097套,比去年同期下降36.5%,其中,新建商品住宅成交4231套,比去年同期下降56.7%。今年5月份,在公积金新政、房贷利率下调等新政策刺激之下,市场环比有增幅,但同比去年依然下滑,据青岛网上房地产数据统计显示,5月份青岛新房住宅成交约9252套,同比去年减少21.07%;成交面积约为114.24万平方米,同比去年减少16.05%。

 本报楼市观察员分析认为,目前楼市低迷的主要原因,第一是客户消费意愿降低,受外部不利因素影响,部分客户收入的不稳定性增加,对意向购房客户的置业信心产生了较大影响;第二是政策利好兑现存在滞后性,今年包括青岛在内的多个城市,对于楼市调控政策进行了不同力度的宽松,但是力度有限,从根本上逆转市场效果不大;第三是客户期待更大的优惠力度,当前市场上“特价房”“抵账房”“团购房”等优惠政策频出,客户担心自己买在高点,也就因此推迟了置业计划。

 “以小换大”刺激刚改

 本报楼市观察员分析认为,此次青岛新发布政策会提振市场,尤其是第二条新政——“出售已有住房1套或多套后的居民家庭,可以在2年内再购买1套住房”,甚至将会带来一定规模的改善潮。目前青岛楼市新政的力度,还有进一步提升的空间,从深层次上说,本次主城区并没有完全放开,“仅仅放开一个街道远远不够”。若是市北李沧等区域全面放开限购,利好影响将更有力度,甚至可以立竿见影。

 本报楼市观察员认为,此次楼市新政是有针对性有考量的,严格遵循“房住不炒”。青岛主城区的楼市情况相对较好,去化压力也小,据不完全统计,主要流速担当的市北和李沧区的商品住宅去化周期只有13个月。市内主城四区(市南、市北、李沧、崂山)入手门槛高,房价高,因此,目前市内四区还是要限购,如果全面放松,可能会导致市场升温,价格会走高,影响市场健康。而西海岸、城阳和高新区的商品住宅去化周期都20个月以上,去化压力相对较大。

 影响几何需数字说话

 据不完全统计,从全国各地区商品房销售数据来看,虽然大部分城市环比有一定回升,但同比仍有接近30%-40%的下跌,目前楼市改善程度有限。而房企目前对销售额的期待,也均有所回缩。据统计,截至目前,仅有十余家上市房企公开披露了全年业绩目标,且不同企业之间的目标设定也表现出分化,除了少数企业目标略有提升之外,大部分企业的业绩目标均有不同程度的调降。据统计,青岛诸多房地产企业的实际业绩完成情况,仍不及预期,年内销售去化压力很大,全年仍会有一定数量的房企出现业绩规模负增长。

 针对目前市场上“迅速回温”的数据,本报楼市观察员认为,政策传导到真实的市场,至少一个月或三个月,到时再看具体的市场反馈。近期看,对提振市场信心、刺激楼市消费以及市民心理预期都有积极作用,据记者从多个房地产企业营销负责人了解的情况来看,目前新政更多的效果体现在提高下单信心,缩短意向客户成交周期,此外,部分楼盘的到访量也有显著增多。

 总体上看,行业内对本次青岛新发布楼市政策的利好效果充满期待,长远看,对青岛楼市影响到底几何,仍需时间以及市场的验证。同时也不排除政策在后期持续加码的可能。

 李鹏飞