近期，青岛楼市改善需求明显升温。青特東序开盘热销近九成，金茂激战155轮拿下崂山低密地块，保利、鲁信等项目纷纷开放实景园林和样板间——品牌房企正用“看得见的品质”抢占改善市场。成交数据也印证了这一趋势：一季度120-150平方米大户型占比达35%，成为绝对主力；而二手房成交创近11个月新高，反映出刚需“以价换量”、改善“优中选优”的分化格局。

　　与此同时，四部门联合启动自媒体专项整治，剑指虚假房源、恶意唱衰等乱象，为楼市营造透明公正的信息环境。

　　从产品升级到需求分化，再到秩序优化，青岛楼市正稳步迈入高质量发展新阶段。

　　品质项目集中亮相

　　改善市场多点开花

　　3月29日，位于东李的青特東序正式开盘，推出204套小高层房源，当日劲销179套，去化率近九成，创下又一新纪录。项目主打119-139平方米改善户型，项目凭借主城核心区位、超宽楼间距、全龄段社群配套等核心优势，吸引了大量李沧、崂山及市北的改善客群。这是继璟誉后，青特在东李板块再造的又一亮点产品，充分印证主城改善需求旺盛。

　　3月31日，崂山区金家岭地块出让，金茂、海信等4家房企历经155轮激烈竞价，最终金茂以4.89亿元、楼面价22164元/平方米摘得，溢价率16.26%，成为张村河板块新单价“地王”。该地块容积率仅1.2，是崂山区近5年来最低密宅地，可打造洋房、叠拼等高端产品，凸显核心区低密资源稀缺性。

　　楼市荟咨询（青岛）负责人童顺认为，東序项目自2月初官宣案名后，仅用30天左右完成蓄客、验资、开盘全流程，创下“蓄客即热销”的行业纪录。其高效开发模式背后，是青特置业对主城改善需求的精准研判与成熟的产品打造体系，包括“做一成一”强大文化的加持。金茂此次拿地彰显了央企对青岛高端楼市的信心，此前打造的金茂府系、璞系产品已奠定中高端市场地位，此次加码崂山区将进一步丰富区域高端住宅供给。“未来崂山区域内高端改善市场竞争将更趋激烈，产品线也更加丰富，购房者可选择性也更多。”

　　4月4日，市南区保利青铁天珺瑞海举行实景园林暨珺会所开放仪式，近1万平方米海派实景园林公开亮相，项目以海派美学为设计核心，打造了高9米、宽 30 米的恢弘门庭，配置约7米进深悬挑雨棚，400平方米环岛前庭、约20米琉光水院、浮光影廊等景观节点串联成趣，同步开放的珺会所涵盖健身中心、恒温泳池、邻里社交空间等功能。项目负责人介绍，作为市南首座海派改善作品，项目主打环幕瞰海大平层，实景呈现打破传统期房销售模式，让购房者直观感受居住品质。据了解，清明假期3天项目吸引超2100人到访，成交突破9000万元。

　　4 月7日，高端房企代表鲁信有邻花园，开放了325平方米户型样板间并举行了第二届园林樱花季，大平层全套房设计，营造了平墅奢阔空间。春季开满樱花，分布于约3.6万平方米的法式府邸花园中，实景呈现与园林水准成为该项目吸引高端客群的核心优势。

　　顺行房屋（青岛）咨询副总经理刘楠分析说，在房地产新周期下，这几个项目受关注度高，正反映了青岛楼市当下的特点是“市场分化＋热点凸显＋品质升级 ”。畅销楼盘依托“产品力＋长期主义”，经受住了市场的检验。“未来，只有不断向上、更懂生活本真的楼盘，和置业者真正同频，才能在房地产新周期里走得更稳更远。”

　　成交数据分化

　　改善大户型受青睐

　　数据显示，3月青岛新房、二手房共成交12385套。新房成交6050套，成交面积82.86万平方米，成交总价120.34亿元。其中，商品住宅成交4686套，成交面积60.64万平方米，成交总价97.12亿元。二手房方面，据青岛贝壳研究院数据，3月，青岛市二手房全部房屋成交6335套，为近11个月新高。从数据看，二手房交易量明显高于新房，部分新房刚性需求流向二手房。

　　据卓易数据，青岛1-3月新建商品房成交12454套，成交建面160.55万平方米，成交总金额230.13亿元，套数较去年同期下降3.9%，面积和总金额较去年分别上涨3.92%、9.12%。从一季度新建商品住宅去化来看，120—150平方米面积段商品住宅成交最多、占比35%，100—120平方米面积段商品住宅成交占比约30%，150—180平方米面积段商品住宅成交占比9%。从市场看，目前，青岛楼市改善户型成交占比越来越高。

　　青岛房师傅地产咨询负责人李晨分析认为：“当前青岛新房与二手房市场的分化，本质是市场从‘增量开发’向‘存量流通’转型的直观体现，这种‘分庭抗礼’的格局已逐渐常态化。”他补充说，二手房市场“以价换量”成效显著，部分房源议价空间扩大，而现房属性、配套成熟度及性价比优势，成为吸引刚需客群的核心因素。

　　对于成交面积分布，“一季度新建商品住宅去化来看，120—150平方米面积段商品住宅成交最多、占比35%。”童顺解读说，这充分反映了青岛楼市已经进入到“改善时代”，对开发商来说，只有多研究改善群体的诉求，在品质上下真功夫、不断迭代，才能满足日益“挑剔”的置业者。

　　四部门联合整治

　　剑指六大违规行为

　　刷短视频，你是否刷到过“房价暴跌52%，楼市又是一场恶战”之类的信息？这些充斥在网络上的信息，实则是房地产自媒体乱象的冰山一角。

　　房地产信息的真实性，是购房者决策的基石，也是市场健康的压舱石。但近年来，部分自媒体账号为博取流量、制造热点，频繁发布不实信息、恶意炒作或歪曲政策，严重扰乱了市场秩序、误导公众判断、削弱政策效力。

　　3月31日，青岛市住房和城乡建设局与市委网信办、市市场监管局、市公安局共同启动“亮剑青岛·房地产领域网络专项整治行动”，旨在加强房地产领域网络信息内容管理，规范网上信息传播秩序，从严整治房地产领域自媒体违规行为。此次专项整治行动将聚焦网络上涉及房地产营销的账号，重点加强监管房地产企业、中介机构及其他人员开设的自媒体账号所发布的信息。主要整治六方面内容：发布虚假低价房源炒作引流、歪曲解读房地产政策、编造传播项目谣言、恶意唱衰或煽动性炒作市场、炒作涉企侵权信息违规营利、传播虚假数据及违规广告。此次整治行动建立跨部门协作机制，将建立专项整治协作机制，坚决查处一批违规营利房地产自媒体、曝光一批房地产中介违规账号、处置一批炒作虚假房源引流信息。

　　自媒体乱象是青岛楼市的“痛点”之一，尤其是部分账号通过虚假房源、夸张标题、不实数据误导消费者，加剧市场观望情绪。此次专项整治恰逢其时，一方面通过打击违规行为遏制市场乱象，另一方面通过规范信息传播秩序重塑行业信任。此次整治行动既为购房者营造透明、公正的置业环境，也为房企创造公平竞争的市场氛围，本质上是让“秩序趋优”，为行业长期平稳健康发展奠定基础。

　　业内分析认为，从整体上看，未来一个阶段，青岛楼市将呈现“高端市场稳中有升、刚需市场以价换量、改善市场品质制胜”的格局，在规范中前行，在分化中升级，将成为青岛楼市的底色。对开发商来说，不断提高品质，与时俱进，与购房者同频，才能在激烈的市场中立于不败之地。

　　李鹏飞