楼市观察

　　2023年楼市落下帷幕，这一年市场跌宕起伏，呈现出典型的“先扬后抑”特色。从三月份的剧烈升温到七八月断崖式冷淡，充满期待的“金九银十”未能再现辉煌，平淡无奇直到年底。值得注意的是，从市场占有率来看，2023年青岛本土房企频频发力，凭借本土优势以及产品深耕与营销创新，成绩突出，与全国地产大鳄分庭抗礼之势愈发明显。

　　西海岸楼市最热

　　东李世园板块最火

　　根据青岛锐理数据统计，2023年青岛市新建商品房累计签约套数为120024套，与2022年全年相比下降了4.99%。累计签约面积约1391.26万平方米，同比下降了9.14%。新建商品房累计签约金额约2017.42亿元，同比下降了11.58%。

　　锐理数据山东区域总经理刘元婧分析认为，从月度走势来看，2023年初疫情压制需求的释放以及利好政策的推动，开年明显回暖，此后签约量急剧下滑。6月份多个楼盘的集中网签带动签约量的巨量增长，此后再度断崖式下滑。9月份在限售限购的放松、认房不认贷等大力度措施，为市场提振信心的刺激下，加上多个楼盘的集中网签，签约量再次攀升至高位。四季度政策虽继续发挥作用，但在当前的房地产市场中，观望情绪仍然弥漫，购房者信心尚待进一步恢复。

　　从各区域成交情况来看，2023年度青岛新建商品房成交主力依然集中在西海岸新区、城阳区、即墨区和胶州市。数据显示，西海岸新区合计签约37208套、约384万平方米，占全市签约总面积的27.7%；城阳区签约16919套、约205万平方米，占全市签约总量的14.8%；紧随其后的是即墨和胶州，分别签约17521套、约195.9万平方米和11194套、约144.57万平方米，占比14.1%和10.4%。

　　从板块情况来看，2023年主城区最热的板块为东李世园、张村河和崂山金家岭板块。其中，李沧世园已成为青岛楼市重头戏之一，十余个楼盘在售，并且价格战已经打响，产品更是多样化覆盖刚改、高端改善等。三批次青铁又新斩获东大物流地块，刘家下河、郑庄等又有数宗地块尚未拍卖，未来东李世园板块竞争持续加剧。

　　目前，张村河南岸高端改善新盘扎堆，在售项目有崂山悦府、海信君玺、和樾府、鲁信有邻花园、盛世悦府、海信璟悦、融创崂山壹号院等，三批次土拍海信又斩获019地块，张村河北岸大宇地块也已成交，预计均将规划为改善级以上产品，成为主城区名副其实的“改善”聚集地。

　　与前两个板块不同，金家岭板块则是改善豪宅的领地，崂山前海既有在售豪宅银丰玖玺城、佳源华府、海信海德山庄、银丰·玖玺臺、天一仁和吾疆等，又有待售新盘澜樾府、鲁信山东头地块，再加上三批次土拍刚刚成交的金鼎智达两地块，崂山前海一线豪宅云集。 “2024年这些板块竞争激烈，挑战巨大，当然了，这对置业者是好消息。”

　　楼市新政频频

　　提振未来信心

　　2023年，是楼市政策环境接近十年来较为宽松的年份。为稳定楼市，中央频繁释放积极信号，从需求端到供给端政策力度不断加大。2023年上半年全国各地利好新政频出，包括提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、支持提取公积金付首付以及延长贷款年限等多项内容。

　　三季度中央政策力度转向“托举并用”，包含延长“金融16条”适用期限、出台“民营经济31条”、延期“置换住房退个税”政策，金融支持持续加码，落地“认房不认贷”、调降限购城市首付比例下限、调降二套房贷利率加点下限，此外落实存量房贷降息减轻居民负担等。 

　　记者了解到，2023年地方政策松绑更是加力提速，9月迎来核心城市双限解禁潮。在青岛，推行存量房公积金贷款带押过户、调整首付比例、发布人才住房新政、全面取消限购、限售政策、认房不认贷等，整体来看，目前青岛楼市可谓“应出尽出”。但目前政策的核心诉求在于促进市场回稳，而不是刺激市场非理性回暖，“房住不炒”仍是政策主基调，而楼市的分化亦将持续加剧。

　　针对2024年的政策走向，2023年底召开的全国住房城乡建设工作会议指明了方向。针对住房和房地产板块，会议明确了“房住不炒”的定位，未来将适应房地产市场供求关系的重大变化新形势。方向包括因城施策、一城一策、精准施策，以满足刚性和改善性住房需求。同时，将优化房地产政策，持续推动保交楼、保民生、保稳定工作，积极处置房企风险。为适应供求关系变化，提出了建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制。继续强调“稳定房地产市场”和“构建房地产发展新模式”两大方向。

　　本土房企与全国巨头分庭抗礼

　　最新数据统计显示，2023年我市全年新建商品房销售金额榜单前20强（TOP20）的开发商，合计总销售金额约967亿元，占青岛整个市场47.9%，近几个月占比维持较为稳定。今年销售金额突破百亿元的房企仅海信地产一家。

　　海信地产在青岛市场的领跑优势非常明显，尤其是在高端改善市场遥遥领先，以116.59亿元居TOP1。海信君澜、海信依云小镇、海信海德山庄等项目热销，其中海信君澜表现最为突出，签约金额15.64亿元；海信依云小镇签约253套、约13.94亿元；海信海德山庄签约11.78亿元、103套。海信在进军麦岛之后，继续深耕崂山，扎根张村河板块，截至目前板块内已布局4个项目。

　　和达集团以签约78.67亿元位居第二位，热销项目集中在东李世园、夏庄、白云山、西海岸灵山湾板块等。和达北岸山语城、 和达智慧生态城、和达和山以及西海岸和达云辰、和达云顶项目等成绩突出；和达北岸山语城签约11.75亿元；和达智慧生态城签约9.81亿元；和达和山签约8.24亿元。

　　万科地产多个楼盘热销，在其带动下签约总金额达到68.85亿元，位居第三位。森林公园、顺城万科海潮云起、万科翡翠长江、万科青岛小镇等项目均有不俗的表现，其中森林公园跻身商品住宅销售金额TOP4，共计签约20.82亿元；顺城万科海潮云起更是以签约15.88亿元、934套、约10.9万平方米斩获商品住宅全市面积销冠；万科翡翠长江签约9.71亿元。

　　记者了解到，2023年青岛房地产TOP10业绩均在42亿元之上，上榜TOP20的分别是海信地产、和达集团、万科地产、融创中国、君一控股、保利发展、华润置地、中国金茂、鲁信置业、银丰地产、天一仁和、龙湖集团、中海地产、北岸置业、中巍集团、青铁置业、瑞源集团、青特置业、城建集团、绿城集团。

　　其中，这20家企业中有10家为本土房地产企业，他们分别是海信地产、和达集团、君一控股、天一仁和、北岸置业、中巍集团、青铁置业、瑞源集团、青特置业、城建集团。本土实力派企业凭借本土优势以及产品深耕，与全国地产大鳄分庭抗礼之势愈发明显，而这也是房地产行业历经大洗牌后，青岛市场呈现出的一大新变化。 

　　李鹏飞