楼市新政
7月以来，住建部、央行等部委频频发声，多项政策形成合力，稳定房价预期和购房需求。“大招”既出，青岛楼市出现了积极反响。全面取消限购限售后一周，有项目周末来访回升超20%；亦有项目在拿出特定户型“定向”促销后集中网签。多位受访人士认为，当前市场虽有所起色，部分项目市场人气迎来复苏，但聚焦到整体楼市成交全面起势还有空间。9月以来不少主城区项目也推出特价房等价格让利，幅度明显，“金九银十”暖风徐来。
“双限”放开首周
成交波澜不惊
9月11日，青岛与济南同日发文，宣布全面解除限购限售（以下简称“双限”），这就意味着8月是这两大城市“双限”松绑前的最后一个月，8月的房价统计数据格外具有参考意义。
根据国家统计局9月15日最新数据，8月份山东纳入统计的4个城市中，济南、青岛、济宁的新房价格相比7月均略有回落，而在二手房成交价格方面，济南、青岛、烟台、济宁也都出现了环比下跌的情况。
从新房销售价格指数来看，青岛8月份环比下降0.2％，同比上涨1.5％；二手住宅销售价格变化方面，青岛8月份环比下降0.8％，同比下降4.4％。
9月11日-17日是“双限”解除后的第一周。据锐理数据显示，（9月11日-9月17日）青岛新房住宅成交约1579套，环比下降6.4%，成交面积约19.34万平方米，环比下降7.02%。二手房成交约1213套，环比上涨5.75%，成交面积约11.66万平方米，环比上涨8.31%。整体来说，在8月底及9月初密集新政后，青岛楼市成交暂时起色不大，新房环比仍微跌，二手房成交环比略有回升，幅度均不明显。
锐理数据山东区域总经理刘元婧表示，上周各区市新房单日成交仍徘徊在一二百套，新政后观望情绪尚未完全回落，政策效果仍在持续释放。区域方面，上周胶州以294套居首，即墨263套、黄岛254套分居二三位。李沧121套环比之前几周略有提升。高新区、市北区、崂山区保持两位数。
部分项目人气回升
二手房挂牌价攀高
根据锐理数据的统计，上周单项目成交面积前十分别为荣盛锦绣外滩、奥林春天、鲁昊棠琳湾、海泉湾蓝谷壹号、世园金茂府、龙湖龙誉城、龙湖学樘府、龙湖蓝岸郦城、和达可园、鲁信有邻花园。城阳仅鲁昊棠琳湾入围，黄岛仅和达可园入围。
记者了解到，李沧区世园大道北某项目在8月底9月初开启了一波针对特定户型的促销，成交火热，网签表现抢眼。该项目直接拿出两栋楼的特定户型来促销，虽说在整个项目中，120平方米是最小户型，但每平方米3000多元的优惠再加上精装的配置，对大部分的潜在客户都十分有吸引力。据反馈，降价带来的市场反映效果不错，仅仅一个周末就卖出30多套。受此影响，位于该区域的两个全新楼盘部分房源起价不到2万元/平方米。
受新政影响，崂山区张村河板块部分项目9月到访量较8月有所提升，出售数量保持平稳，其中鲁信有邻花园项目得益于大面积段户型带动，总体面积量入围单项目成交面积前十。
二手房方面，青岛全域解绑限售后，二手房挂牌量猛增，单周增幅近万套，但是挂牌价多数居高。上周二手房成交约1213套，环比上涨5.75%，成交面积约11.66万平方米，环比上涨8.31%。“目前的确有大量近两年交付的准新房开启疯狂“上新”模式，例如青铁华润城，限售取消消息公布才7个小时，就有55套登记销售。”青岛链家商圈经理孙鹏说，从今年3月以来，青岛二手房挂牌量从8.6万多套增至11.3万多套，增幅2.7万多套。青岛全域解除限售后，存量次新房较多，后续仍存在挂牌上量空间。目前新房都是预售制，从买房到拿到房产证需要两到三年的时间，这么长的时间很多人的住房需求发生改变，但过去限售政策抑制了这部分房源的释放。现在限售放开，挂牌量出现快速增长也就不难理解了。
政策递进式托底
市场将缓慢修复
主城区次新房挂牌量猛增的同时，挂牌价也居高，实际成交价格是否也水涨船高？据中介反映，目前二手房实际成交仍以相对低价为主，高于周边均价的次新房市场虽然挂牌价上量，但于市场成交并无明显助力，市场主流成交价格较同类型仍要偏低才能缩短成交周期。“如今的市场周期之下,不少房主表示愿意重新承担增值税、契税等税费。还有一些房主表示愿意降低报价以求尽快成交，议价空间也相对大了不少。”孙鹏说。
本报楼市观察员李鹏飞认为，从市场反馈来看，目前新房和二手房销售形成混战。部分次新房挂牌价较高，甚至高于周边新房，反而有助于主城区新房销售。另一方面，部分急售二手房价格也出现下探，带动新房市场价格走低。9月后不少主城区项目也推出特价房等价格让利，幅度明显，到访量较之前有所回升。金九银十是今年市场最后一波可冲击高峰， 激战不可避免。
回顾本轮周期松绑政策可以发现，政策放松是一个从点到面、从外围到核心递进的过程。事实上，历经了年初“脉冲式”的小阳春，业内对这轮政策的效用抱持着较为理性的态度。
华泰证券在研报中也明确指出，从历史来看，重点城市限购全面退出是一轮托底政策的重要环节。上一轮周期中，二线城市解除限购的高峰期在2014年9月，南京、大连、沈阳三城也在此时解除，但上述三城销售同比显著增长是在半年后的2015年3月后启动；而均价同比增长趋势明确则还需滞后半年，基本发生在2015年9月。上述研报指出，整体而言，限购限售的全面退出叠加政策组合拳可以确认市场正在探底，但距基本面趋势性向上的确立尚需时日。
吕 蕾