“以销定产”模式之下，改善房开始成为供应主流。 资料图片
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上周楼市最新数据出炉，在经历了6月的小幅上扬之后，7月再次经历断崖式下滑。据青岛锐理数据显示，7月青岛新房住宅成交环比下降70.28%，是今年以来最低水平。持续的“跌跌不休”，楼市的走势到底如何？买房是不是还得“再等等”，还是迎来抄底好时机？记者通过数据和市场探访为你带来深度分析。
7月楼市经历低谷
自2023年3月开始，房产市场复苏进程戛然而止，市场情绪指数五连降，市场下行压力凸显。诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年7月重点10城新房成交47748套，环比下降28.6%，同比下降19.5%；二手住宅成交58683套，环比下降11.3%，同比下降10.4%。7月份，在成交方面，重点城市成交延续下行态势，新房降幅高于二手房。
在企业层面，克而瑞数据显示：近七成百强房企单月业绩环比降低。对比近五年百强房企单月业绩走势，很明显可以看出，2023年7月单月业绩规模已处于历年同期的最低水平，且已连续两个月处于近五年同期低位。
青岛的数据也不乐观，据青岛锐理数据显示， 7月青岛新房住宅成交约4831套，环比下降70.28%，成交面积约60.49万平方米，环比下降69.1%。6月份为了半年度冲量，冲高明显， 导致环比降幅较大。不过进入7月楼市整体表现惨淡，信心不足，出手谨慎，7月成交量仅次于年初1月份水平，居1—7月份月度排名低位。
主要原因还是信心不足
谈及楼市断崖式下滑，不少专家也给出了自己的看法。有业内人士指出，这次跌七成的数据，是意料之中，但也有些出乎意料。年初，青岛楼市历经短暂的“小阳春”过后，市场持续降温。尤其进入二季度，需求支撑乏力，居民预期转弱。而随后多项利好政策相继出台，其中6月1日青岛市就发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从七方面出台政策措施，其中就包括调整非限购区域购房首付比例。新政出台后，对青岛楼市起到了一定刺激作用。另外，6月底是半年结束，很多房企都有冲业绩的需求，降价促销效果显著，另外再叠加集中网签的影响，6月份，青岛新建商品住宅成交超过16000套。而这也为7月的大幅下滑埋下了伏笔。业内人士介绍，7月的销量下滑在往年都有出现，在意料之中。但跌幅如此之大，还是有些让人意想不到。“目前的楼市，存在着购买力偏弱、换房需求遇阻、市场信心不足等多个问题，这种降温不是季节性调整，而是楼市深层次矛盾的集中体现。” 易居研究院研究总监严跃进表示。
二手房相对稳定环比上涨7%
新房大跌，那二手房有什么样的表现？据青岛贝壳研究院数据，7月，青岛市二手房全部房屋成交5108套，环比上涨7%。从成交环比变化来看，7月，除市北、崂山外，其余各区市二手房成交均较前一个月环比上涨。上涨最明显的为即墨区，当月，即墨二手房成交环比上涨17%。从成交面积段分布来看，7月，80平方米—120平方米面积段成交占比上升。从热搜小区来看，7月万达维多利亚湾居热搜榜首，山海湾和鲁信长春花园紧随其后位居第二及第三。
根据已知数据不难发现，在改善需求成主流的时代，二手房卖一买一的趋势还是非常明显。这也导致挂牌量激增，相关数据表明目前青岛二手房挂牌量已经突破10.5万套。但好在二手房价格目前相对稳定，这也导致很多购房者出手，销量进入稳中有升的状态。
利好政策或将带动市场发展
消费者的观望情绪依然浓厚。不少刚需群体一直在探听市场是否已经到了最低点。调查机构克而瑞认为，在当前购买力不足的背景下，楼市很难再现V型反转行情。但他们仍然对8月楼市给出了数据上调的预期。数据显示8月预计重点城市新增供应面积环比将增加25%。从供给结构来看，“以销定产”模式之下改善房开始成为供应主流，预判8月，克而瑞认为，中央积极表态会强化居民购房预期，加之供应小幅放量，预计成交有望止跌，但是低位盘整的趋势短期内难以得到根本性改变。
除此之外，贝壳研究院认为，随着更多核心城市降低首付和落实认房不认贷等政策，将进一步畅通换房链条，进而推动新房市场销售改善、房企回款加快、拿地投资信心提高、土地市场修复，并最终实现房地产市场良性循环。不过，也有分析人士认为，从政策出台到销售端见效仍需时间，楼市全面复苏任重而道远。
市场观察
存量房降息已经在路上
市民小赵是2020年买的房，最近他有点后悔，感觉房子买早了。“房价变化不大，但和三年前相比，贷款利息降了一个多点，现在每个月月供要多还接近600元。”小赵给记者算了一笔账。其实，类似小赵这样的购房者并不是个案，因为利息差，不少人要多支出一大笔的费用。
不过近期，这样的问题似乎有了解决方案。8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。其中，在支持房地产市场平稳健康发展方面，会议指出，将因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。此前，在7月国新办举行的2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上，明确表示支持和鼓励银行与借款人协商变更合同或置换存量房贷，以降低房贷压力。
什么是“存量个人住房贷款利率”？也就是之前和银行签订贷款约定的利率。要知道在2020年前后，房贷利率最高曾经高达5.7%，而目前一套房利率已经降到了4%。别小看这1.7%，如果按照贷款100万元，等额本息30年来计算，如果是按照5.7%的利率，每月月供超过5800元。但如果按照4.0%的利率来计算，每月月供只有4700多元。两者相差超过1000元。记者梳理发现，早在2008年也曾有下调存量按揭贷款利率的先例。
2008年10月，央行曾发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，同时适用于存量和新增房贷，最低首付款比例调整降至20%。在此背景下，各银行纷纷推出存量房贷调整细则，在降低倍数的条件上各有不同。
在央行出台指导意见之后，目前是否已经开始执行？记者咨询了包括工商银行、建设银行、招商银行等多家银行机构，得到的答复均是已经关注到了相关信息，但目前还没有接到总行的通知，存量个人住房贷款利率还是按照之前的合同约定。但也有银行内部人士告诉记者，目前政策已经在路上。很多人认为降低存量房利率，银行将减少收益，对此银行的积极性不高。但有银行从业者告诉记者，目前较大的利息差让很多人开始提前还款，这对银行来说更为不利，所以降低存量房利率，对银行来说也有一定利好。
观海新闻/青岛早报记者 刘鹏