与3月相比，4月楼市出现下滑。 观海新闻/青岛早报记者 薛雅方 摄

销售人员向购房者介绍楼盘。 观海新闻/青岛早报记者 薛雅方 摄

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　　今年五一小长假，你有没有去售楼处看房？虽然假日期间各售楼处依然是人来人往，但最新发布的4月楼市数据显示，与热闹的3月相比，4月楼市出现了明显下滑。这样的数据，让很多正在看房的购房者心里一惊。“楼市是不是又涨不动了？”“未来房价是不是还要再跌？”……一系列的疑问让很多人又陷入观望情绪。

　　那么，真实的市场情况究竟如何？结合“五一”市场表现，记者发现数据虽然在下跌，但热门楼盘依然处于热销状态。有专家解释，目前楼市一方面分化严重，另一方面随着疫情后“报复性消费”逐渐进入尾声，楼市正在慢慢回归常态化。

　　数据

　　楼市表现归于常态化

　　青岛楼市4月数据出炉，根据青岛锐理统计，2023年1—4月共计签约商品房635亿元，434万平方米、约34987套。较去年同期销售金额上涨17.4%、面积上涨16.4%和套数上涨10.5%。2023年4月青岛商品房市场累计签约金额约153.5亿元，与去年同期上涨8.4%，环比大幅下滑37.2%；签约面积约100.02万平方米，同比小幅上涨2.6%；签约套数7690套，同比下滑5.3%，环比下滑45.1%。从价格来看，2023年4月青岛市新建商品房的网签均价为15347元/平方米，受签约结构调整，价格环比上涨2.9%，同比上涨5.7%。

　　对于今年1—4月的楼市表现，来自克而瑞的专家分析，进入2023年以来，市场一直在不停变化。先是1月的春节假期，市场销量走低。随后进入2月，市场急速点燃，原因是年底积压需求得以释放，引发“报复性”购房，加之楼市政策利好叠加，市场信心快速修复。到了3月，连续两个周同比、环比均增长，“小阳春”之下市场已经企稳。进入二季度的4月，“银四”并未延续青岛“金三”行情，市场出现下滑。针对这一现象，有专家分析，4月市场回落，最主要的原因还是前三个月的积累得到了充分释放，市场开始归于平静。而且在4月份，上新楼盘不多，很多热销盘逐渐进入尾声，导致市场热情不足。但进入5月份，随着张村河多个新盘入市进入旺销期，市场大概率还会出现上涨的行情。

　　市场

　　改善型市场持续升温

　　虽然楼市数据在下跌，但五一小长假记者探访部分楼盘发现，市场热度却持续上升。在张村河某楼盘，虽然售楼处只有三五组客户，销售顾问告诉记者，无论是到店人数还是签约人数，都有大幅提升，特别是访客量，较以往周末增长在50%以上。“可能现场看不到太多客户，但毕竟是高端楼盘项目，不会出现那种爆满的局面。”销售顾问介绍，假期他们也采取了预约的模式，保证客户能够拥有更好的购房体验。

　　改善型住宅不断受到市场推崇，同时也得到了数据方面的支持。以鲁信有邻花园为例，这座起步就千万元的项目，根据克而瑞监测，4月份实现签约金额7.8亿元，成为当月青岛新建商品住房市场的单盘销冠。除此之外，张村河片区以及东李片区多个改善型住宅项目，目前都保持着旺销的局面。针对这一市场表现，有关专家介绍，目前“房住不炒”仍然是楼市的基本国策，要稳地价、稳房价、稳预期，虽然当下的贷款政策、地方调控政策由紧转松，其目的是支持刚性和改善性住房需求，而不是刺激市场出现大起大落。

　　与此同时，市场结构分化日益明显。以往所说的分化多聚焦在城市分化、区域分化，而住宅品类在内的供求结构分化，其实也一直在进行当中，很明显的一点就是豪宅热，去年青岛单盘销售额的前三名，无一不是崂山区的高端住宅项目。

　　当然，伴随豪宅热的持续，也有专家分析，十几年前的购房群体普遍进入换房期，市场存在巨大需求。同时改善型住宅的资源相对紧缺，尤其是主城，目前浮山后开发进入尾声，即使大热的张村河，可用于住宅开发的地块也并不多。由此可见，地产市场从改善型起步也就顺理成章，而在豪宅热之后，势必会对市场信心的恢复产生积极影响。

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　　跟着“榜单”去买房

　　楼市1—4月的销售榜单陆续出炉，哪家开发商销量最高？哪个区域去化周期最短？这些“榜单”也许会对你的买房决策起到一定的参考作用。

　　去化最短 市北区

　　卓易数据的统计名单中，老市北区去化周期只有8个月，为全市最短，也就意味着这一区域的新房还是普遍更受欢迎。但老市北虽然整体流速很快，但需要注意的是近期恐怕未有新项目入市。其中“浮山后F4”进入尾声，开始“房挑人，不是人挑房”，国泰华府和金地华章两个项目尾盘，青啤静澜山全部推出；体量最大的金茂府悦府好楼层也不多。所以说，打算在老市北区置业的市民，还要多碰碰运气。

　　性价比最高 李沧区

　　眼下市场最热的板块莫过于李沧东部。数据统计，李沧东部未来在售楼盘达10个左右，目前，昆仑天麓湾发布案名和产品，青山湖岸正式开盘入市，而亿联签约刘家下河，预计新增50万平方米的新盘。另外，在今年一批次土拍中，李沧预告中的3宗地均在东李。对于改善群体来说，东李片区房价普遍三万以下，比起崂山区楼盘价格，显然更具性价比优势，而且在城市配套与自然资源上，也并不逊色。手头资金有限，但想住好房子的市民，东李是最具性价比的区域。

　　市场最热 张村河

　　就在上月，越秀＆青铁拍出地价新高，张村河片区又被推向了新高度。目前，在售的鲁信有邻花园以及融创壹号院都主打大户型高总价；而海信和华润加速入市，其中华润崂山悦府已经开盘，海信君玺展厅开放。张村河南岸除了鲁信有邻之外，其他项目间也面临激烈竞争。就市场热度来说，张村河片区目前的竞争状态与当年的浮山后片区似乎还差一点儿，但相比浮山后片区的教育和商业配套，张村河反而在自然景观方面更胜一筹。而且目前多所学校正在开建，也将逐渐补齐这一短板。未来，张村河片区将有着更好的发展前景。

　　销量最高 海信地产

　　来自锐理数据的统计，2023年1—4月新建商品房销售金额TOP20的开发商，合计总销售金额约324亿元，占青岛整个市场的半壁江山，占比51.1%。其中，4月销售金额较为突出的是海信地产、融创中国，除两家房企业绩突破30亿元，此外，万科地产、和达集团、君一控股和中国金茂签约金额均在20亿元以上。海信地产以签约33.84亿元跃至冠军宝座，海信依云小镇、海信君澜、海信璞悦等项目热销，海信依云小镇签约6.71亿元、1.82万平方米；海信君澜签约67套、4.4亿元；海信璞悦签约3.64亿元。融创中国1—4月以销售金额31.02亿元位居第二位，主要是在青岛东方影都和融创中心集中网签的带动下，青岛东方影都签约12.01亿元、7.69万平方米；融创中心签约8.58亿元、7.77万平方米。

　　此外，融创崂山壹号院、腾讯双创小镇、融创影都壹号也有部分房源签约。万科地产在森林公园、顺城万科海潮云起等项目热销的带动下，签约量位居第三位，共计签约26.99亿元。其中森林公园签约9.04亿元、约3.93万平方米；顺城万科海潮云起签约7.29亿元。

　　签约最多 东方影都

　　楼市分化时代，剔除市场泡沫后，整个市场将重新回归到地段和产品力上。青岛东方影都以11.85亿元的销售金额问鼎2023年1—4月青岛商品住宅金额榜，共计签约商品住宅602套、约7.62万平方米。大云谷金茂府以签约10.91亿元排在第二位。浮山后青啤静澜山以签约9.94亿元位居第三位，签约面积2.83万平方米。东李世园板块森林公园以签约9.04亿元位居第4位；世园金茂府紧随其后，签约8.74亿元。

　　观海新闻/青岛早报记者 刘鹏