![](../../../resfile/2023-05-04/A15/qdzb0504A15_001_01_b.jpg)
与3月相比,4月楼市出现下滑。 观海新闻/青岛早报记者 薛雅方 摄
![](../../../resfile/2023-05-04/A15/qdzb0504A15_001_02_b.jpg)
销售人员向购房者介绍楼盘。 观海新闻/青岛早报记者 薛雅方 摄
![](../../../resfile/2023-05-04/A15/qdzb0504A15_001_03_b.jpg)
扫码关注 “青岛早报地产”
今年五一小长假,你有没有去售楼处看房?虽然假日期间各售楼处依然是人来人往,但最新发布的4月楼市数据显示,与热闹的3月相比,4月楼市出现了明显下滑。这样的数据,让很多正在看房的购房者心里一惊。“楼市是不是又涨不动了?”“未来房价是不是还要再跌?”……一系列的疑问让很多人又陷入观望情绪。
那么,真实的市场情况究竟如何?结合“五一”市场表现,记者发现数据虽然在下跌,但热门楼盘依然处于热销状态。有专家解释,目前楼市一方面分化严重,另一方面随着疫情后“报复性消费”逐渐进入尾声,楼市正在慢慢回归常态化。
数据
楼市表现归于常态化
青岛楼市4月数据出炉,根据青岛锐理统计,2023年1—4月共计签约商品房635亿元,434万平方米、约34987套。较去年同期销售金额上涨17.4%、面积上涨16.4%和套数上涨10.5%。2023年4月青岛商品房市场累计签约金额约153.5亿元,与去年同期上涨8.4%,环比大幅下滑37.2%;签约面积约100.02万平方米,同比小幅上涨2.6%;签约套数7690套,同比下滑5.3%,环比下滑45.1%。从价格来看,2023年4月青岛市新建商品房的网签均价为15347元/平方米,受签约结构调整,价格环比上涨2.9%,同比上涨5.7%。
对于今年1—4月的楼市表现,来自克而瑞的专家分析,进入2023年以来,市场一直在不停变化。先是1月的春节假期,市场销量走低。随后进入2月,市场急速点燃,原因是年底积压需求得以释放,引发“报复性”购房,加之楼市政策利好叠加,市场信心快速修复。到了3月,连续两个周同比、环比均增长,“小阳春”之下市场已经企稳。进入二季度的4月,“银四”并未延续青岛“金三”行情,市场出现下滑。针对这一现象,有专家分析,4月市场回落,最主要的原因还是前三个月的积累得到了充分释放,市场开始归于平静。而且在4月份,上新楼盘不多,很多热销盘逐渐进入尾声,导致市场热情不足。但进入5月份,随着张村河多个新盘入市进入旺销期,市场大概率还会出现上涨的行情。
市场
改善型市场持续升温
虽然楼市数据在下跌,但五一小长假记者探访部分楼盘发现,市场热度却持续上升。在张村河某楼盘,虽然售楼处只有三五组客户,销售顾问告诉记者,无论是到店人数还是签约人数,都有大幅提升,特别是访客量,较以往周末增长在50%以上。“可能现场看不到太多客户,但毕竟是高端楼盘项目,不会出现那种爆满的局面。”销售顾问介绍,假期他们也采取了预约的模式,保证客户能够拥有更好的购房体验。
改善型住宅不断受到市场推崇,同时也得到了数据方面的支持。以鲁信有邻花园为例,这座起步就千万元的项目,根据克而瑞监测,4月份实现签约金额7.8亿元,成为当月青岛新建商品住房市场的单盘销冠。除此之外,张村河片区以及东李片区多个改善型住宅项目,目前都保持着旺销的局面。针对这一市场表现,有关专家介绍,目前“房住不炒”仍然是楼市的基本国策,要稳地价、稳房价、稳预期,虽然当下的贷款政策、地方调控政策由紧转松,其目的是支持刚性和改善性住房需求,而不是刺激市场出现大起大落。
与此同时,市场结构分化日益明显。以往所说的分化多聚焦在城市分化、区域分化,而住宅品类在内的供求结构分化,其实也一直在进行当中,很明显的一点就是豪宅热,去年青岛单盘销售额的前三名,无一不是崂山区的高端住宅项目。
当然,伴随豪宅热的持续,也有专家分析,十几年前的购房群体普遍进入换房期,市场存在巨大需求。同时改善型住宅的资源相对紧缺,尤其是主城,目前浮山后开发进入尾声,即使大热的张村河,可用于住宅开发的地块也并不多。由此可见,地产市场从改善型起步也就顺理成章,而在豪宅热之后,势必会对市场信心的恢复产生积极影响。
新闻链接
跟着“榜单”去买房
楼市1—4月的销售榜单陆续出炉,哪家开发商销量最高?哪个区域去化周期最短?这些“榜单”也许会对你的买房决策起到一定的参考作用。
去化最短 市北区
卓易数据的统计名单中,老市北区去化周期只有8个月,为全市最短,也就意味着这一区域的新房还是普遍更受欢迎。但老市北虽然整体流速很快,但需要注意的是近期恐怕未有新项目入市。其中“浮山后F4”进入尾声,开始“房挑人,不是人挑房”,国泰华府和金地华章两个项目尾盘,青啤静澜山全部推出;体量最大的金茂府悦府好楼层也不多。所以说,打算在老市北区置业的市民,还要多碰碰运气。
性价比最高 李沧区
眼下市场最热的板块莫过于李沧东部。数据统计,李沧东部未来在售楼盘达10个左右,目前,昆仑天麓湾发布案名和产品,青山湖岸正式开盘入市,而亿联签约刘家下河,预计新增50万平方米的新盘。另外,在今年一批次土拍中,李沧预告中的3宗地均在东李。对于改善群体来说,东李片区房价普遍三万以下,比起崂山区楼盘价格,显然更具性价比优势,而且在城市配套与自然资源上,也并不逊色。手头资金有限,但想住好房子的市民,东李是最具性价比的区域。
市场最热 张村河
就在上月,越秀&青铁拍出地价新高,张村河片区又被推向了新高度。目前,在售的鲁信有邻花园以及融创壹号院都主打大户型高总价;而海信和华润加速入市,其中华润崂山悦府已经开盘,海信君玺展厅开放。张村河南岸除了鲁信有邻之外,其他项目间也面临激烈竞争。就市场热度来说,张村河片区目前的竞争状态与当年的浮山后片区似乎还差一点儿,但相比浮山后片区的教育和商业配套,张村河反而在自然景观方面更胜一筹。而且目前多所学校正在开建,也将逐渐补齐这一短板。未来,张村河片区将有着更好的发展前景。
销量最高 海信地产
来自锐理数据的统计,2023年1—4月新建商品房销售金额TOP20的开发商,合计总销售金额约324亿元,占青岛整个市场的半壁江山,占比51.1%。其中,4月销售金额较为突出的是海信地产、融创中国,除两家房企业绩突破30亿元,此外,万科地产、和达集团、君一控股和中国金茂签约金额均在20亿元以上。海信地产以签约33.84亿元跃至冠军宝座,海信依云小镇、海信君澜、海信璞悦等项目热销,海信依云小镇签约6.71亿元、1.82万平方米;海信君澜签约67套、4.4亿元;海信璞悦签约3.64亿元。融创中国1—4月以销售金额31.02亿元位居第二位,主要是在青岛东方影都和融创中心集中网签的带动下,青岛东方影都签约12.01亿元、7.69万平方米;融创中心签约8.58亿元、7.77万平方米。
此外,融创崂山壹号院、腾讯双创小镇、融创影都壹号也有部分房源签约。万科地产在森林公园、顺城万科海潮云起等项目热销的带动下,签约量位居第三位,共计签约26.99亿元。其中森林公园签约9.04亿元、约3.93万平方米;顺城万科海潮云起签约7.29亿元。
签约最多 东方影都
楼市分化时代,剔除市场泡沫后,整个市场将重新回归到地段和产品力上。青岛东方影都以11.85亿元的销售金额问鼎2023年1—4月青岛商品住宅金额榜,共计签约商品住宅602套、约7.62万平方米。大云谷金茂府以签约10.91亿元排在第二位。浮山后青啤静澜山以签约9.94亿元位居第三位,签约面积2.83万平方米。东李世园板块森林公园以签约9.04亿元位居第4位;世园金茂府紧随其后,签约8.74亿元。
观海新闻/青岛早报记者 刘鹏