四五月份，全国房地产市场迎来企稳窗口期，青岛楼市同步走出调整期，呈现结构性复苏、热度向核心板块与品质项目集中的特征。绿城·璟悦、海信·境观等标杆红盘先后开盘热销，成为拉动市场回稳的核心力量；叠加青岛“卖旧换新”新政及楼市13条重磅措施落地，市场预期修复，置业信心回升，行业正式进入好房子不断领跑、政策加码护航的新阶段。

　　标杆红盘集中入市

　　部分项目表现突出

　　进入二季度，青岛楼市供应节奏加快，主城核心区改善型项目扎堆亮相，绿城·璟悦、海信境观等项目凭借品牌、地段与产品力脱颖而出，开盘即创亮眼业绩，用成交数据印证了品质楼盘的市场号召力。

　　绿城·璟悦项目于上周末首开，精准涵盖客群，开盘热销1.6亿元，成为市北区近期首开标杆，也印证了绿城“好房子”的强大号召力。该项目紧邻地铁换乘枢纽，配套成熟，依托绿城管理与环海湾两大集团强强合作、优质的产品力、绿城物业等有利因素，坚定了购房者信任，吸引大量主城客户认购。

　　海信·境观于5月17日首开，该项目从1月底拿地到入市仅用时111天，创造了新的“海信速度”。项目凭市北区闫家山片区更新红利、海信地产的本土常年深耕影响力，以及户型在面宽、采光、得房率、空间灵活性的“巨抗打”性，开盘畅销181套，印证了市民对主城好房子的市场认可度。

　　此外，华润中寰悦府定位高端改善，5月启动认筹，主打精装改善产品，凭借市南区核心地段、央企保障及优质配套，吸引众多客户关注，预计6月开盘，将进一步拉升主城高端改善热度。

　　楼市荟咨询（青岛）区域副总经理刘楠表示：“今年青岛市场分化明显，普通房源去化慢，但好房子真不愁卖，青特、绿城、海信等企业交付安全、品质过硬，这些项目首开热销正是市场对好房子的投票结果。自住时代，品牌、产品、物业、交付保障等缺一不可，这也是品质项目领跑的核心原因。”

　　据了解，除了绿城·璟悦、海信·境观，近期已有多个主城项目开盘即热销。如近日青特東序首开去化率近九成，领跑东李板块，也成为继璟誉之后，东李又一个流量热盘；再如中海青云萬里的开盘，百余套房源短时间售罄，无不验证了只有品质项目，才能领跑市场。

　　区域分化延续

　　优质产品领跑

　　近期，楼市呈现成交回升、信心修复、价格降幅收窄的温和复苏格局，重点城市供应成交放量，改善型产品占比提升。

　　5月18日，国家统计局发布4月全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。4月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比降幅收窄或与上月相同。新建商品住宅销售价格环比上涨或持平城市个数比上月增加。山东纳入统计的4个城市中，青岛、烟台新建商品住宅销售价格连续两个月环比上涨。

　　中指研究院统计数据显示，今年“五一”假期，在楼市新政与假期营销活动的双重驱动下，重点26城新建商品住宅网签面积51.8万平方米，同比增长12.5%。二手房方面，贝壳平台监测数据显示，5月1日至12日，全国重点50城二手房交易量同比增长超过三成。多个城市二手房交易量增长显著，明显高于咨询带看量，当前客户入市意愿较去年更为积极，市场信心明显改善。

　　据青岛网上房地产、贝壳青岛研究院数据显示，“五一”假期新房认购量突破650套，市场交易活跃度持续走高。

　　本轮青岛楼市复苏呈现强分化、强聚焦、强改善特征。青岛新荣房产咨询总经理高程分析认为，区域上，青岛主城核心区成交占比提升，远郊回稳缓慢；板块上，地铁、商圈、学区板块热销，边缘板块冷清；楼盘上，央企国企及口碑民企项目去化快，中小房企项目压力大；产品上看，大户型改善与小户型刚需两极走俏，其余户型占比萎缩。整体上可以说，青岛置业信心稳步提振，行业步入品质发展新周期。

　　青岛房师傅地产咨询负责人李晨认为，青岛楼市已进入深度结构性分化期。不是房子不好卖，是差房子不好卖，是不是品质住宅成为购房者核心考量。四五月份热销项目均为改善型、高品质、强交付预期项目，“品质为王”已成市场铁律。对整个房地产市场来说，依然在陆续洗牌，真正留下来的，是用心深耕的长期主义者。

　　主城的优质项目热销也推高土地市场，5月19日，市北区营口路地块出让，15轮竞价后被海通地产以溢价率2.97%摘得，成交总价2.52亿元，这从另一个角度反映了青岛主城楼市已经回稳。

　　楼市新政护航

　　提振信心激活需求

　　今年以来，一系列稳定楼市的政策接连落地，精准针对刚需群体，有效激活市场需求。贝壳研究院高级分析师陶琦认为，总体来看，目前市场有望进入企稳阶段。

　　刘楠表示，近期包括青岛在内的多地楼市企稳，市场表现亮眼，离不开政策端的支撑以及持续加持。

　　中共中央政治局4月28日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，再次释放了我国将持续促进房地产市场平稳健康发展的信号。

　　5月12日，青岛市住房和城乡建设局发布《关于开展住房“卖旧换新”工作的通知》，创新推出“房企+卖房人+经纪机构”三方协作机制，设置30天解约保护期、旧房专属销售方案及兜底保障，精准破解二手房置换周期长、新房认购风险大等市场痛点。

　　5月15日，青岛又发布《支持房地产高质量发展若干政策措施》，围绕“促转型、降门槛、强保障、优服务”制定了13条支持政策措施，推动构建房地产发展新模式。如加大“好房子”金融支持力度，推进“好房子”项目金融服务创新，鼓励支持银行等金融机构创新金融服务产品，对符合条件的“好房子”项目加大信贷支持力度。

　　鼓励发展康养地产，支持城镇老旧住房自主更新、原拆原建。另外，在降低居民租购门槛、强化群众住房保障等方面持续加码，如公积金支持力度大幅提升，个人最高贷款额提至160万元，夫妻双方提至240万元，额度倍数从15倍提至20倍。

　　值得注意的是，此次政策在涉企精准服务方面做了很多优化，如加大“白名单”项目支持力度。另外，优化租赁型人才住房转化流程，允许符合条件的租赁型人才住房取消分配环节，结合企业意愿和市场需求，按程序转为配售型保障性住房、产权型人才住房、商品住房等，将更好满足工薪群体及人才住房需求。

　　某大型房地产央企青岛区域品牌负责人王先生说：“‘卖旧换新’精准解决置换痛点，楼市13条从多维度发力，既给购房者减负，也给开发商有利支持，多向提振信心。预计政策‘组合拳’将巩固回稳态势，推动青岛楼市向高质量方面发展，让良币驱逐劣币，实现品质胜出。”

　　在品质红盘引领、市场整体企稳、政策赋能护航下，青岛楼市稳步走出调整期，结构性回稳与行业分化特征愈发清晰。未来，随着利好政策落地、置换需求释放、品质竞争升级，青岛房地产市场将更加理性稳健，从而迈向高质量发展新阶段。   李鹏飞