金秋时节，开发商迎来营销关键窗口期。9月中下旬，品牌房企集中开盘，用密集动作彰显市场进取心；10月国庆中秋“双节”假期将至，各大楼盘早已备好优惠套餐，力求抢占市场主动权。在楼市深度博弈、区域分化持续加剧的背景下，开发商尝试通过多种途径寻找“市场成交转化”最优解。

　　集中开盘展现市场新活力

　　进入9月中下旬，青岛房企战略布局节奏明显加快，从土地市场的精准落子到新项目的集中亮相，再到产品端的迭代升级，一系列关键动作既彰显了市场韧性，也验证了行业分化的现实。

　　9月21日，胶州市龙湖观萃项目正式开盘，项目一次性推出194套房源，涵盖建面约126平方米、143平方米、190平方米三种改善户型。据项目披露数据，此次首开去化率约75%，成交金额达3亿元，成为胶州楼市的亮眼标杆。 

　　9月27日，城阳区红岛板块迎来新项目开盘——中欧金茂锦棠亮相。据项目销售海报显示，凭借品牌与品质优势，项目首开即热销110套房源，迅速跻身今年青岛楼市畅销榜前列，成为红岛板块最新“网红热盘”。

　　9月28日，市北区老四方板块通和悦章精装样板间对媒体开放。项目采用全新设计理念与科技元素加持，据悉，建面约107平方米的“朗·境”与127平方米的“舒·境”主题样板间将于10月3日正式对外开放。 

　　顺行房屋（青岛）咨询副总经理李济表示，在现阶段楼市深度博弈、区域分化持续加剧的背景下，随着市场泡沫逐步剔除，行业将逐步回归到产品力的核心竞争。定位精准、特色鲜明、满足诉求，具有高性价比的项目会穿越楼市发展周期，愈发受到消费者的青睐。“中欧金茂锦棠的热销充分说明了只要是能解决痛点的品质住宅就一定会有市场。”李济说，“同样，单纯依靠噱头、没有产品力加持或者没有长期主义的品牌背书，市场自然不会买账，最近，城阳某项目开盘业绩不佳，也说明了这一点。”

　　假期优惠活动多维发力

　　随着国庆、中秋双节临近，青岛楼市拉开促销大幕，优惠策略呈现“精准化、多元化、场景化”特征，从传统价格折扣到创新服务礼包，覆盖刚需、改善等不同客群，力求在政策窗口期激活购房需求。

　　海信地产6项目国庆期间推出优惠活动，如崂山区海信松山居国庆限时推出1套建面约210平方米上叠别墅，总价550万元，赠送南北双露台，同步限时赠送全屋精装、家电与家具，且该优惠仅限1席，截至10月8日。

　　海信正阳中心成交可“砸金蛋赢999足金金条”；公寓产品“买房+3万送装修”，额外享2000元车位优惠；直播间专属额外1%优惠同步上线。海信辽阳路7号优惠包括到访成交送高端吸尘器、2万元车位优惠及直播间1%额外优惠等。

　　海信君悦成交赠20克黄金；每日限时1套经理直签一口价房源；成交额外送价值3万元高端家电三件套。值得注意的是，海信正阳中心、辽阳路7号、君悦3个项目部分优惠不可同时享受。

　　海信君玺与海信臻悦两个项目推出双人成团99折。此外，海信臻悦另有三人成团，车位立减1万元以及多套特惠房源等优惠活动。 

　　青特置业5大项目联动，推出21套特价房+专属福利。青特置业聚焦旗下5大项目，于10月1日至8日推出国庆限时特价房活动，覆盖刚需与改善全面积段，搭配专属政策提升吸引力。参与活动的项目包括青特滨湖国际2期、中欧青特滨湖国际、青特中欧滨江悦、青特悦海府及青特观澜，共推出21套特价房，面积95.75平方米至229平方米不等。优惠力度方面，青特观澜力度最大，一套建面229平方米房源，原总价380.48万元，惠后295.38万元，单套优惠85万元；中欧青特滨湖国际推出6套优惠房源，单套优惠23万元至35万元；青特滨湖国际2期3套优惠房源，单套优惠13万元至22万元。

　　除价格让利外，青特置业各项目同步推出特色福利：青特中欧滨江悦“加1万享两个车位”，降低置业成本；青特悦海府打造“三重礼”——到访赠国庆伴手礼、成交抽苹果iPad、每日精选特惠房源，覆盖“到访—成交—选房”全流程。

　　中巍地产携带两个项目参与假日优惠，分别是城阳区白云山板块的中巍云山墅和中巍白云山居项目。云山墅项目推出直接价格优惠，每套房源限时钜惠20万元，直击价格敏感型改善客群。白云山居项目针对不同业态推出差异化优惠，北区5号楼、9号楼小高层清盘，最后20套“一价到底”；建面143平方米至243平方米洋房“以旧换新”，旧房房款直抵新房，48小时超快评估报价，实现“买卖同步、0等待”。南区约7.9万方交付实景开放，让购房者“所见即所得”。

　　鑫江集团也有4个项目参与双节优惠，如鑫江新城推出“八重礼遇”：到访送定制保温杯；成交金蛋升级“一蛋双奖”；4#楼精装样板间开放专享1%购房优惠；95平方米套三双卫一口价102万元（仅限3套）；110平方米清盘优惠10999元/平方米起；一楼带院洋房123万元起，成交送3000元太阳伞；成交送5万元车位抵用券；手续办结即交房的“现房礼”。

　　鑫江·玫瑰园推出“七重好礼”：到访获金质手机贴；花漾里三居现房88万元起，玫瑰园五期低密洋房100万元起；1元享1万元房款膨胀券（部分房源）；认购后1元换购5万元车位券；限时送温德姆五星级月饼礼盒；购房赢惊喜家电；“玫好+社群”举办科学电动积木、钓蟹大赛等活动，兼顾居住需求与社区体验。

　　鑫江合院四期推出5重福利：到访送定制礼品；成交赠升级豪华家电；成交送5万元车位券；4套特惠补贴房源。

　　鑫江瑞府推出6重优惠：到访送定制礼品；成交抽升级豪华家电；3套惊喜房源；山居洋房13000元/平方米起；15#山水院墅压轴加推；“山境社群”特色活动等。

　　东李项目青岛璀璨璟园聚焦“准现房清盘”，推出10套特惠房源，先到先得，活动截至10月9日，吸引追求“即买即住”的刚需客群。高新区国信溪地美岸国庆期间推出98折优惠。

　　另外，青岛崂山一线高端住宅代表银丰玖玺城也布局国庆活动，于10月5日至8日推出“鎏光共序 奢雅入玺”主题活动，涵盖宝格丽珠宝鉴赏、高尔夫体验、LABUBU手工趣造、竹编月兔、螺钿工艺沙龙等多元内容，同时搭配奢品花艺、人像素写、1903青啤面包品鉴及浮山采茶活动，以高端体验活动吸引改善客群关注，丰富项目营销场景。 

　　把握优惠刚需客可择机入手

　　“当前青岛楼市正处于市场调整与开发商重新洗牌的关键交汇点。”青岛房师傅房产咨询负责人李晨认为，在行业转型期，开发商需基本上已摒弃规模扩张思维，转向质量效益型发展模式，创新营销服务，打通全链条价值。把握住假期关键节点，进行线上线下融合促销已成必然趋势。“部分开发商将直播看房常态化，结合线下体验活动提升转化效率，如海信两个项目进行的假期直播间专属，额外1%优惠同步上线。”

　　当前市场既存在难得的置业机遇，也暗藏潜在风险，购房者需坚持理性判断。李济建议，意向购房者应优先选择政策利好集中、配套逐步兑现的板块，对比不同项目的优惠力度，综合考量价格折扣、礼品赠送、渠道补贴等多重福利，坚持长期居住导向，摒弃投机心态。当前青岛楼市已进入“居住属性回归”阶段， 市民可对比不同项目的优惠力度择机入手，若为刚需自住，可在国庆优惠期，结合自身预算以及对产品的具体诉求择机入手。　　　　　　　　　　　　　　　　  李鹏飞