行业观察

　　2024年，青岛楼市圆满收官。纵观全年，政策环境达到前所未有的宽松状态，市场逐步展现出正面的回应，一批“好房子”杀出重围，赢得购房者青睐。在2024青岛全年房企销售业绩榜单中，本土房企强势崛起，占据TOP10中的6个席位。其成交领先的原因是什么？让我们一探究竟。

　　全年市场

　　先抑后扬成交逐步回稳

　　2024年，对青岛楼市而言，既是挑战的汇聚，也是机遇的孕育，全年市场呈现先抑后扬走势，成交逐步回稳。据青岛锐理数据统计，2024年青岛商品房市场共计新增50854套、约704.33万平方米。

　　具体来看，2024年初，受农历春节影响，青岛楼市开局呈现低迷态势；到3月，新房市场呈现渐进式复苏走势，经过4月短暂下滑后，5月受新出台政策刺激，新建住宅成交面积环比大幅上升，市场迅速回暖；6月，在“降价促销”、政策效应以及大批房源集中网签三重因素作用下，新房签约量骤增。

　　进入下半年，新政频出，点燃消费者购房热情。9月中央明确“止跌回稳”目标，10月以来，房地产新政密集出台，房地产市场呈现积极变化。临近年末，市场出现明显翘尾，据锐理数据显示，12月青岛市商品住宅累计成交7009套，成交面积达90.39万平方米，环比上涨19.6%，热门项目月均去化流速较乐观，单月月均流速高达七八十套。

　　成交揭秘

　　本土房企打造板块“红盘”

　　据卓易数据统计，在2024青岛全年房企销售业绩排行榜前10位中，本土房企超过外来“大鳄”，占据6个席位，排行榜前10位房企合计签约458亿元，但排名间形成断层，首个百亿元房企诞生。

　　海信地产成为今年唯一成交破百亿元的企业，签约金额102.67亿元，网签面积49.17万平方米。其中，海德山庄网签12.67亿元、海信君玺12.25亿元、海信璟悦11.49亿元、海信悦澜山6.46亿元、海信依云小镇5.58亿元、海信城5.2亿元、海信凤台世家4.45亿元、海信璞悦4.03亿元。

　　中国金茂位居第二，网签76.09亿元，签约面积第一，共计49.21万平方米，业绩额主要来自大云谷金茂府33.8亿元、世园金茂府14.75亿元、金茂中欧国际城13.28亿元、金茂西海岸创新科技城6.63亿元。

　　中海地产则排行第三，签约45.36亿元，主要合作的森林公园20.63亿元、中海寰宇时代16.18亿元、中海半山雲境14.16亿元、中海林溪世家3.37亿元。

　　据中海寰宇时代雲境项目负责人邹珊介绍，雲境项目近两个月月均流速接近80套，月均来访也在800组以上，充分体现了项目目前的热度。该项目之所以能够在市场上吸引大批购房者，首先从交通上来讲，距离胜利桥地铁口不足200米，公交路线也多达10余条；教育上来讲，紧邻二实验分校（启润学校），直线距离不足800米，今年已招生入学；配套上来讲，万科Mall、中心医院仅一站距离，紧邻网打卡红地—纺织谷，备受年轻人推崇；项目后方李村河公园预计在明年也将开放，周边利好不断落地。

　　邹珊介绍，品牌及产品兑现力的强势呈现也是重要原因之一，前场景观、会客中心、实景示范区、架空层及样板间均完美呈现，目前项目一期已基本施工结束，从外立面也能看出中海的这个品质效果，公司也正在为提前交付做准备；二期也正紧密开展工程进度。加之近期政府不断出台的各项利好政策加持，同步临近年底项目也推出最大诚意的优惠政策，这些都大大增强了购房者的热情和信心，促进成交持续向好。

　　青铁芳华地项目作为东李板块的“红盘”，近2个月到访均600余组，成交均超60套，是东李片区备受追捧和关注的楼盘之一。作为东李首个地铁入户住区，地铁2号线二期汉川路站入户，规划地铁站链接专属归家通道，是东李片区内唯一实现全场域无风雨归家的现代化改善住区。

　　“成交持续向好的原因，最重要的还是地段足够优秀。东李板块作为近几年青岛改善区域的热点板块，从完善的商业配套到稀缺的自然资源再到便捷的交通基建，让这里成为众多改善居者首选的主城宜居胜地。而芳华地刚好在东李板块的正席之处，自然受到市场的热烈关注。而稀缺的地铁入户设计，基于这样一个差异化的价值特点，对在主城奋斗的都市菁英群体来说，是他们最感兴趣的。”青铁芳华地项目营销负责人贺军蕊分析说。

　　热门户型

　　改善型三居室受青睐

　　在当前房地产市场中，区域间的分化趋势日益明显，一些热门区域的楼盘展现出强劲的市场表现，强者愈强的现象愈发突出。数据专家反映，追求居住品质提升的购房者不仅关注地段和配套设施，随着经济实力的增长，他们更倾向于选择低密度、优美园林景观、精心户型设计的产品。因此，高品质的改善型住宅在市场上占据了主导地位。

　　锐理数据显示，在商品住宅面积区间方面，90-144平方米的住宅面积段在当前市场上占据了最高的市场份额，其占比稳定在65%至80%。这一面积段主要涵盖刚改和改善型住宅产品，已成为市场的核心需求，且需求表现稳定。

　　从中海雲境项目成交情况可以看出，传统90平方米以下的套二户型已基本退出刚需市场，100-120平方米套三是目前置业主力户型。但对于刚需客群，更注重的还是总价，虽有利好加持，但对价格依旧敏感。除此之外，雲境项目置业顾问表示，购房者对于户型本身的使用性及赠送也是极为关注，空间利用及创新、美好生活氛围的营造成为打动客户的关键点。

　　青铁芳华地项目之所以能够在市场夺得一席之地，还有一原因在于产品形态足够稀缺。贺军蕊在接受采访时表示：“纵观东李改善市场，140平方米以上户型集中扎堆，而芳华地项目则是精研改善型三居产品，建面约100-120平方米极致宽境三居。以高得房率、高实用空间、高赠送面积的特点，填补东李市场改善三居的空白。”

　　据了解，中国铁建·峯悦湾作为每周末日均到访达到“80+”的热门项目，去化最好的户型为119平方米的三室两厅小高层，其户型为3室2厅2卫布局，小高层的设计符合年轻人的置业需求，置业门槛相对较低，同时提供了较高的居住舒适度。项目的绿化率高达35%，容积率为2.90，这意味着小区内绿化覆盖较多，居住环境宜人，同时建筑密度适中，不会显得拥挤。

　　对于这一现象，卓易数据首席分析师王玟琳分析：“与新的房地产运行模型一样，受到人口自然增长放缓、刚需提前完成购买以及被租赁市场分流的影响，市场的刚需端收缩，改善和置换类需求增长。当下，改善型产品作为市场支撑，越来越卷品质及产品的创新，改善型产品的增配明显。而刚需产品以降低价格门槛为主，为控总价，主城区小户型产品增多，毛坯也成为一个趋势。”　　

　　张欣然