楼市观察

　　租售比的变化正潜移默化影响着楼市。每年七八月份是房屋租赁的高峰期，尤其是今年以来，受二手房价格走低、租售比提升等影响，大批房东由售转租，租客由租转购，租赁市场的供需关系发生变化。日前，央行发布了《2024年第二季度中国货币政策执行报告》，认为租金仍有望稳步上涨，而租售比有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。业内人士认为，租售比的提升意味着房产出租所获得的租金收益相对于房产价值的比例在增加，这种变化使得租房市场的活跃性进一步提升。

　　在租房源挂牌增多

　　租售比即房租与售价之间的比值，是衡量住房价值的简化指标。随着房地产调控政策的持续推进以及市场供需关系的变化，存量房房价逐渐趋于稳定甚至在某些地区出现了一定程度的回调。与此同时，租金水平则保持着相对稳定的态势，这使得租售比逐步提升。

　　张女士最近打算把一套市北区闲置的二手房改售为租。“这套房子虽然买得早，即便按照现在的市场价出手也不亏，但现在二手房市场基本上还是买方市场，卖家想卖个好价格还真不容易。就不如先把房子出租出去等待机会再说。”张女士说。

　　张女士做出这样决定的背景是：在租售比提升的同时，银行存款利率持续下行。自2022年4月存款利率市场化调整机制建立以来，以国有大行为首开始的存款挂牌利率下调已进行了五轮。经过7月份的最新一轮存款利率下调后，国有大行和股份制银行的整存整取存款挂牌利率最高也不超过1.85%，银行实际执行利率也基本在2.5%以下。

　　跟存款利率一样，银行理财的收益率近年来也不断走低。普益标准发布的银行理财市场周报（8月5日-8月11日）显示，该周理财公司到期开放式固收类理财产品的平均兑付收益率（年化）为2.96%，环比下跌0.14个百分点。

　　张女士的观点代表了当下众多改售为租卖房人士的心态。存款利率下降，理财产品收益率也不断下调，租金收益相对稳定且更有优势，卖房持币倒不如出租的收益更有吸引力。

　　链家鲁信长春三店商圈经理赵加强分析，部分传统热门区域租金出现微降，如市南湛山片区的房源，一套60平方米精装两居室去年还能租到4000元/月，今年再招租要价3500元仍鲜有问津。“现在房子不好卖，不少房源由卖转租，在租房源量增多，房租出现微降。片区内的老房子居多，很多没有电梯，室内家电老旧等原因都会影响成交情况。但房租调整的幅度整体弱于房价，租售比的提升是许多卖房人士转售为租的主要原因。”赵加强说。

　　除了受到房源供给的影响导致区域租房市场出现价格波动，还有一部分房源也受到缺少地铁便利的影响，价格出现微调。下王埠片区一直以来就是不少年轻人的“心头好”，但由于没有地铁直达，今年租金出现了下降。据了解，湖山美地和融创都会中心是该片区内租房的热门小区，今年以来片区内的月租金降了一两百元。

　　地铁房受租客青睐

　　一方面，租售比和利率的变化影响着租房供给。另一方面，租房需求沿地铁沿线外溢，次新房受到青睐。配套较差的老旧小区，则在租赁市场上渐渐遇冷。

　　随着地铁等交通配套不断升级，岛城的租房需求向西外溢。东方影都片区内在租房源以小户型公寓居多，由于租金低，又紧邻地铁，租房热度相对较高。万达公馆、星光岛都是片区内出租热门的小区。片区内50-70平方米的小公寓租金均价1200元/月左右，套二房源租金均价1700元/月左右，套三房源月租金均价2000元左右。

　　同样有地铁配置的浮山后片区，因为有优质教育资源，衍生出了大量租房需求。据链家地产经纪人介绍，在浮山后租房的客群中，以上班族、年轻人和陪读的老人居多。租金方面，像浮山后片区这种多层无电梯的小区，一居室租金均价在2000元/月左右、两居室租金均价2500-3000元/月，三居室租金均价2700-3300元/月。

　　链家鲁信长春三店商圈经理赵加强表示，链家地产大数据显示最受租客欢迎的十大片区大多房龄相对较新，周边配套商圈，生活气息浓厚一些。其次，多数小区周边配建有地铁，很多上班族通行会相对方便，因此租房需求会强烈一些。市南、市北大部分都是老城区，相对来讲房龄会偏老一些，次新房少且租房价格又偏高。目前租房人群以年轻群体为主，所以，在价格相同的情况下，会选择稍微偏离主城区的西海岸、红岛等地铁方便的地方租房。

　　租售比预期初步改善

　　日前，央行发布了《2024年第二季度中国货币政策执行报告》，对金融支持住房租赁产业的必要性和可行性进行了分析。报告中出现关于“楼市价值分析”的内容：租金是影响住房价值的核心变量。理论上，住房的价值主要受未来房租折现的影响，房子的居住属性和总体稳定的房租折现决定了房产的底价和基础，同时也受未来房价涨跌预期的影响。长期看租金仍有望稳步上涨，而租售比有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。报告还提到，近年来房价预期发生重大变化，市场利率水平和贴现利率也趋于下行。租售比近年来总体回升，有市场机构测算目前一线城市租售比已接近2%水平，二、三线城市升至3%左右。

　　近日诸葛找房统计了重点50城的数据，对比50城的租售比、租金回报率进行测算，得出一个结论：今年上半年重点50城租金回报率较上年上升0.07个百分点至2.03%，创自2019年以来新高，并跑赢当前五大行5年期存款利率，意味着居民依靠房子获取收益的预期初步改善。

　　租售比的提升意味着房产出租所获得的租金收益相对于房产价值的比例在增加。从近期青岛楼市的租赁行情看，市场需求更多是体现在量的提升上，个人租赁和集中式公寓租金价格虽不及去年同期，但数据显示量价有持续回升趋势。

　　本报楼市观察员李鹏飞认为，随着房价的调整，部分城市、局部区域租赁产品的可盈利场景已经出现，关于租购的选择也发生了新变化。不过，目前租金回报率整体仍然偏低。此外，央行报告主要面向住房租赁企业，在计算租售比时，个人买房出租与企业不同，还有很多细节因素需要考量，比如空置期带来的租金损失、与租客的沟通成本、出租后各种维修善后事宜等。从实操角度讲，收租金与存款、理财等金融投资有很大不同，投资者需要考虑周全，不能只看数字作决定。

　　吕 蕾