楼市观察

　　降息的“靴子”刚刚落地，青岛2024年第一批次住宅用地拟出让地块详细清单便接踵而至。2月26日，青岛2024年第一批次住宅用地拟出让地块详细清单发布。去年的楼市热点被张村河、世园片区等热门片区轮番占据，根本原因在于供地多、楼盘多导致了话题多，成就了市区改善购房的信息流和人流高地。土地市场一直是房地产市场的基本盘，随着城市更新和相关配套的推进，我们可以通过分析本次住宅用地出让清单看出未来一两年新房市场供应情况，进而寻找到新的片区“黑马”。

　　海信中海布局闫家山片区

　　此次共出让地块13宗，占地面积约58.43万平方米，总建筑面积约110.41万平方米，拟出让时间段跨度为2月26日至5月27日。对比去年一批次供地数量，虽然在总数上仅少了一宗，但总建筑面积却多了近10万平方米。另外，此次计划出让的13宗地块，主要分布在市南区、市北区、李沧区、城阳区、西海岸新区。而曾经的土拍热门区域崂山区、即墨区以及高新区等，今年一批次暂无地块供应。

　　目前，青岛新房供应比较集中的区域，如市北区闫家山片区、李沧区东部、城阳区白云山片区等，与此次出让地块所处区域重合度较高，或将成为未来一至两年新房供应的主力。

　　前两年，浮山后、新都心都是市北区热点板块，这两个板块配套成熟，但供地高峰已过，目前在市场上的热度较之前有所减弱。根据目前市场供应情况，位于市北区闫家山片区的雁山科技生态城可能成为市北区新的热门板块。

　　据了解，雁山科技生态城是青岛市“城市更新与三年攻坚行动”核心版图之一。根据今年的市北区政府工作报告，总投资近380亿元的雁山科技生态城规划出炉，今年市北区将高水准启动雁山科技生态城建设。按照规划，雁山科技生态城总占地面积约195公顷，西至四流南路、东至重庆南路、南至郑州路及商水路、北至李村河，将以郑州路两侧改造更新为契机，以青岛科技大学为产学研策源中心，联动片区内橡胶谷、国家大学科技园等产业园区，叠加两河（李村河和张村河）流域综合整治提升机遇，区域整体焕新，着力打造集科创、人居、教育、产业于一体的新城。

　　规划中产业与住宅并存，加上地铁等配套的加持，这里面的价值逻辑似乎散发出张村河的“味道”，未来该板块的发展值得期待。周边在售新盘主要有海信悦澜山、中海寰宇时代云境等，价格约在22000-25000元/平方米。本次住宅用地拟出让地块详细清单中市北区亮相4宗地块，有2宗地块就位于青岛雁山科技生态城及周边区域。

　　除了闫家山片区，作为城阳中心区域的自然延伸，白云山片区凭借丰富的山湖资源、教育资源等，在青岛楼市异军突起。白云山片区吸引了大量城阳中心区外溢的改善人群，以及来自市北区、崂山区等区域改善人群，成为置业热土，片区楼市成交十分活跃。本次城阳区上架的2宗地块中，1宗位于白云山片区，占地5.55万平方米，规划建面8.88万平方米。目前，白云山片区在售的主要楼盘有和达和园、青特滨湖国际、北岸青特滨湖观澜、金鼎云台府、中巍白云山居等，区域均价在15000-18000元/平方米，可满足刚需以及改善置业者的需求。

　　本次土地披露没有张村河地块的信息，但东李在去年第三批次释放大量土地资源之后，今年又带来了4宗地块。这4块地占地面积10.3万平方米，总建筑面积20.52万平方米。目前东李十余个楼盘在售待售，新盘扎堆亮相，全面覆盖刚改、高端改善等多样客群，可以预见该区域将再度迎来供应高峰期。

　　“小阳春”值得期待

　　土地市场“上新”为楼市“小阳春”注入了活力，也带来了期盼。楼市能否如期迎来“小阳春”行情？部分从业人员持乐观态度。据“贝壳找房”提供的数据，2024年春节期间，“贝壳找房”青岛站合作品牌经纪人带客户看新房次数达到近3年同周期内最高。一家品牌二手房中介门店负责人表示，进入3月份后，随着工作生活回归正常节奏，购房者更加关注楼市的动态。此外还有一组相对“另类”的数据可以参考：某地产资讯类视频博主发视频称，进入3月份以后，最近后台向他咨询买房的粉丝人数明显增多。

　　当下楼市愈发理性，本报楼市观察员认为，楼市小阳春伴随市场价值回归不再喧嚣，但是热度肯定是有的。所谓的“金三银四”，这是多少年形成的惯例，不管市场处于什么位置，它都会出现一波行情。同去年相比，虽然从结果上看，今年小阳春的“含金量”注定会有所下降，但对房企来说这一黄金档期仍然是兵家必争之地。曾经的楼市“小阳春”被寄予“金三银四”的期望，如今市场的多变决定了房企需要不断地调整自己的节奏。就价格而言，购房者要综合开发商实力、区域内供需比、开发商拿地情况去判断。不论是从产品打磨上还是从价格释放上，这个“小阳春”都非常值得期待。

　　吕 蕾