□青岛日报/观海新闻见习记者 丁倩倩

 日前，第二批两只公募REITs（不动产投资信托基金）正式发售，两只基金产品“华夏越秀高速REIT”和“建信中关村产业园REIT”针对公众投资者的配售份额一日售罄。据粗略估计，2只公募REITs面向公众投资者的初始发售金额合计不超过5亿元，但首发当日公众认购资金总额超170亿元，远超过预定募集规模。面向公众投资者的募集提前结束，并启动按比例配售，据公布，2只REITs的公众配售比例均低于3%，也就是说10万元的申购金最终到手不足3000元份额。

 此次REITs募集延续了第一批REITs当日售罄的盛况。今年6月21日，9只REITs挂牌交易，全部一日售罄，首募资金总规模达314亿元，引来4倍的资金竞相追逐。

 优质底层资产，引投资者青睐

 REITs是将不动产资产或权益转化为具有流动性的标准化金融产品，通俗的讲，就是将基建项目拆分成小份额上市交易，持有者按照比例享有不动产的租金和增值收益。

 此次公募REITs火爆销售得益于第一批公募REITs起到了良好的示范作用。截至11月29日，9只公募REITs平均涨幅超10%，其中有7只实现盈利，“富国首创水务REIT”和“中金普洛斯REIT”表现最佳，涨幅超20%。

 另外，此次两只基金的底层资产备受投资者垂青。据悉，“华夏越秀高速REIT”的底层资产汉孝高速，是福银高速的重要组成部分，紧邻武汉天河国际机场，通行费、广告费等收益稳定，受政策影响小。“建信中关村产业园REIT”的底层资产包括中关村软件园内3栋物业，中关村软件园地理位置优越、区域发展成熟，截至2021年6月末，标的资产出租率超过90%，租金收入良好，后续有望为REITs基金的投资者提供稳定的长期回报。

 国务院发展研究中心公共资产证券化（REITs）课题组原秘书长王步芳公开表示，公募REITs受欢迎，得益于相关部门的试点政策，如证监会加紧完善相关申报细则和审批流程等。同时，第二批公募REITs的项目资产质量更优、现金流量更好、折现率取值更合理，较高的品质获得更多投资者关注。

 收益“股性+债性”，多被战略投资者买走

 REITs投资既有股性，也有债性。在第一批公募REITs中，有高速公路、污水处理等特许经营类的项目，也有产业园区、仓储物流等产权类项目。据估计，第一批REITs特许经营类项目未来派息率在6%-12%之间，产权类项目未来派息率在4%-5%之间，二者的收益相对稳定。但需要强调的是，派息率不代表持有者的收益，REITs的收益包括底层资产盈利分红和场内交易折溢价，这也决定了REITs股性和债性兼具的特点。

 公募REITs是多层次资本运作的重要举措，既可以缓解大型基建的资金压力，降低政府和企业的负债，盘活存量资金，同时也给众多投资者提供新的投资工具。川财证券首席经济学家、研究所所长陈雳此前曾公开表示，基础设施公募REITs发展空间比较大，现金流稳定，长期回报率较高，属于优质产品。不过，公募REITs认购中大比例被银行或券商等战略投资者买走。

 公募REITs投资结构由三部分组成——战略投资、网下机构投资和公众投资。两批11只REITs战略投资者所占份额均超过50%，公众投资者的配售份额多在10%以下。比如此次发售的“华夏越秀高速REIT”，预计发行3亿份，发行价为7.10元/份，战略配售2.1亿份，网下机构配售0.63亿份，公众可认购仅0.27亿份。这也导致了文初提及的，众多公众投资资金涌入，最后却只分到很小的份额。

 中高风险，散户入手需谨慎 

 虽然表现称优，但公募REITs并不属于闭眼入手的基金项目。有市场人士分析，目前公募REITs的流通盘较小，存在游资投机炒作的可能，毕竟不需要多少资金就能掀起小池子的风浪。

 公募REITs不承诺保本和收益，预期收益和投资风险低于股票型基金，高于债券型基金和货币市场基金，属于中高风险，风险等级为R4，对投资者提出一定的风险判断和承受能力要求。据公募基金评价人士介绍，第一批的9只中部分风险等级计划调高到R5，R4以上的风险等级已基本不适合个人投资者。

 投资公募REITs，需要对底层资产进行全局考量，作为新型产品，公募REITs的底层资产准入门槛高，项目比较集中，导致风险也相对集中。另外，公募REITs采用封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足、无法兑付的风险。对于散户来说，REITs还是一匹野马，生命力旺盛但不容易上手，个人投资者入手前应该考量自身与产品风险等级的匹配度。